Загородный дом перестал быть атрибутом роскоши — теперь коттеджи и таунхаусы на природе покупают не только люди с доходом выше среднего, но и вполне обычные граждане.

Почему люди выбирают загородную недвижимость?

По мнению экспертов, преимущества жизни в загородном доме очевидны: благоприятная экология, наличие собственного участка для отдыха, гарантированное место для личного авто, а также минимальное количество соседей.

— Все больше людей понимают и ценят возможность оторваться от города, от его энергии и напряжения и жить в удовольствие на природе, в тишине, в чистом и уютном месте. Есть и еще одна важная и весомая причина — на рынке все больше предложений, достойных внимания с точки зрения архитектуры, организации пространства, наполнения социальной и бытовой инфраструктурой — и, как следствие, подходящих для переезда на постоянной основе или использования в выходные дни, — отмечает советник председателя правления совета директоров СФО «Основа» (проекты «Светлый», «Ясный», «Французкий квартал», «Альпийский») по стратегическому развитию Елена Сазонова.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов добавляет, что после трех лет роста цен на новостройки в многоэтажках не всех горожан стало устраивать соотношение стоимости к качеству жизни в них. К тому же, по мнению эксперта, в новостройках на данный момент небольшой выбор квартир для домохозяйств, состоящих из четырех, пяти и более человек.

— Во многих новых ЖК просто нет трех- или четырехкомнатных квартир, — констатирует он.

Спрос на загородную недвижимость

Пройдя через локдауны и самоизоляции, горожане осознали, насколько для таких ситуаций подходят загородные дома. По данным «Дом.РФ», в январе-июне 2021 года в России были введены в эксплуатацию 20,2 млн кв.м индивидуальных домов — это рекорд за десять лет. Пандемия не только показала покупателю преимущества загородной жизни — она научила людей самых разных профессий работать удаленно.

— Возможность удаленной работы стимулирует горожан к приобретению жилья за городом и проживанию в экологически чистых зонах загородных районов. Поездки за город стали популярным вариантом отдыха в свете текущей геополитической нестабильности, — говорит руководитель отдела маркетинга land-девелопера «Лидер Инвест Групп» (экопоселок-парк «Сибирские просторы») Татьяна Пасечник.

Однако эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Зверев утверждает, что спрос на загородную недвижимость остается стабильным и не меняется. По его мнению, этот рынок намного меньше, чем сегмент многоквартирных домов.

— В последнее время не стало больше ни покупателей, ни продавцов. Не каждый готов решиться купить свой дом, поскольку загородная недвижимость — сложная структура, требующая осознанного подхода, — говорит Александр Зверев.

По данным «Циан.Аналитики», на загородные форматы недвижимости (продажа дач, коттеджей и земельных участков) в последние годы приходится около четверти пользовательского интереса на площадке. По словам Александра Попова, максимальных значений (29%) спрос на загородную недвижимость достигал в середине прошлого лета. В этом году доля интереса пользователей «Циан» снизилась до 18-20%.

Портрет покупателя молодеет

Раньше загородные дома приобретали люди в возрасте от 50 лет. Сегодня портрет покупателя изменился в сторону молодых семей. Молодежь стремится жить в более экологичной среде, вдали от суеты и шума города.

— Именно после создания семьи и появления детей меняются потребности, и в городе уже жить не так интересно. Намного комфортнее и уютнее за городом, где есть все необходимое для семейного счастья. Больше пространства, отсутствие лифтов и пробок, легко выйти на прогулку, много мест для счастливого детства и приобретения иммунитета, домашним питомцам тоже намного веселее жить за городом, — говорит коммерческий директор ООО СЗ «Дар» (проекты «Березки-Новолуговое», «Березки-Элитный», «Березки-Садовый») Дарья Толкачева.

Загородные дома привлекательны и для старшего поколения.

— Среди покупателей мы видим молодые пары, которые думают о пополнении, и, конечно, семьи с детьми. Для них архиважно просторное жилье на чистом свежем воздухе и наличие социальной инфраструктуры. Люди постарше покупают дома, потому что уже устали от города, хотят более спокойного и размеренного образа жизни. Для них важны другие акценты, такие как доступность, хорошие дороги, наличие инфраструктуры. Также среди покупателей есть ценители атмосферы, эстетики, уюта и безопасности, — говорит Елена Сазонова.

Требования становятся выше

Большинство покупателей загородной недвижимости ищут готовые дома, в которых можно жить сразу после покупки, а не дожидаться окончания строительства или ремонта. При этом предъявляются серьезные требования к качеству жилья и инфраструктуре.

— Клиенты стали более требовательными. Им уже недостаточно стандартного набора коммуникаций, все больше внимания уделяется комфортной среде, качеству обслуживания и вариантам проведения досуга.  Поэтому основные векторы, на которых мы держим фокус внимания, это удобное расположение земельных участков, благоустроенные и продуманные территории общего пользования, досуг для жителей и детей, надежные инженерные коммуникации, а также вся необходимая и доступная по местоположению социальная инфраструктура, — говорит Татьяна Пасечник.

Елена Сазонова уверена, что на сегодняшний день в большем выигрыше находятся застройщики, которые уделяют внимание комплексному освоению территорий.

— Основным трендом новых проектов является комплексное развитие — от архитектурных решений до организации инженерной и бытовой инфраструктуры. Это хорошо: поселки выглядят внешне более цивилизованно, собранно, стильно и уютно. Рынок становится более организованным и системным, — говорит она.

Дома под ключ

Эксперты отмечают, что новосибирцы все чаще ищут готовые дома в организованных поселках. Земельные участки, спрос на которые был стабильно высоким на протяжении последнего десятилетия, постепенно уступают лидерство готовым коттеджам и таунхаусам.

— Приоритеты меняются. Если раньше покупка земли и дальнейшее самостоятельное строительство было нормой, то теперь на рынке масса интересных предложений по покупке готовых объектов. Это и есть показатель существующего спроса, — говорит Елена Сазонова.

Алексей Попов добавил, что суммарная активность аудитории «Циан» в разделе «Покупка земельных участков» составляет около 14% от всего спроса на загородную недвижимость в Новосибирской области. Данный показатель последние три года колеблется незначительно.

При этом участники рынка отмечают, что растет спрос на жилье для постоянного проживания. Если раньше загородный дом воспринимался как дача, на которую можно отправиться в выходные дни или летние месяцы, то теперь он рассматривается как место жительства. Однако спрос с целью инвестиций тоже есть.

— Есть и те, и другие. Есть инвесторы, которые скупают земельные участки, площадки, и строят на продажу. Но это одни и те же участники рынка, занимающие активную позицию последние несколько лет. Новичков почти нет, — уверен Александр Зверев.

Цены растут

Следом за спросом на загородную недвижимость растут и цены. На рынке стало больше домов в ценовой категории ниже среднего — от 5 до 20 млн рублей, то есть фактически по цене двух-трехкомнатной квартиры в Новосибирске.

Алексей Попов констатирует, что по состоянию на август 2023 года средняя стоимость полноценного загородного дома (то есть строения с подведенным газом, канализацией) в Новосибирской области составляет 14,5 млн рублей.

— За последние 12 месяцев цены на такие объекты выросли на 9%, а объем предложения увеличился на треть, — говорит эксперт.

О росте стоимости загородной недвижимости говорит и Дарья Толкачева. По ее мнению, огромную роль в этом сыграл рост цен на строительные и отделочные материалы.

— За последний год в наших поселках цены выросли от 10 до 20% за счет роста стоимости материалов, логистики и работ. Также растет стоимость из-за использования новых решений по внешнему виду домов и поселков (более сложные фасады, эстетика окон и другие решения), — комментирует эксперт.

При этом Александр Зверев акцентирует внимание на парадоксальной ситуации, которая характерна для частных домов, — они, в отличие от квартир, со временем дешевеют.

— Россия — уникальная страна, где частный дом со временем не дорожает, а дешевеет. Найти покупателя на хорошую, дорогую усадьбу — весьма и весьма хлопотное занятие на рынке загородной недвижимости. Частая ситуация, когда продавец, вложивший свои средства в частный дом, при продаже их, скорее всего, не вернет. В случае с квартирами, наоборот, еще бы и заработал. Вот такой парадокс, — говорит эксперт «Жилфонда».

Государственная поддержка

О растущей популярности загородной недвижимости свидетельствуют результаты разных социологических опросов. Так, исследование «Россельхозбанка» показало, что примерно восемь из десяти россиян рассматривают возможность переезда из многоквартирных домов в село или пригород — и не только из страха за свое здоровье, но и благодаря государственным инициативам по развитию сельских территорий (например, запуску сельской ипотеки).

— Большой толчок в развитии загородной недвижимости дало появление ипотечных продуктов от ведущих банков. Теперь доступны услуги ипотечного кредитования для земельных участков, строительства домов, приобретения готовых домов, а также благоустройства земельных участков. Особенно радует доступность ипотечных ставок, которые сегодня доступны широкому кругу покупателей, желающих стать загородными жителями, — говорит Татьяна Пасечник.

Александр Зверев уверен, что как только действие сельской ипотеки распространится на дачные общества, коттеджные поселки, произойдет взрыв спроса на малоэтажку.

— Сейчас существует доступная ипотека, но оформить ее можно только на покупку дома в населенных пунктах. Дачные общества, коттеджные поселки в эту категорию не попадают.

Но в поселках и деревнях гораздо реже совершаются сделки, покупатели идут туда неохотно. Причин много: закоренелая публика, присутствует маргинальная составляющая и прочее. А покупая в коттеджном поселке, ты покупаешь и близкий по духу круг общения — соседи такого же уровня дохода, менталитета и так далее. Для многих покупателей это очень важно.

Ипотека на загородную недвижимость

Еще пять лет назад ипотеки для загородной недвижимости в России почти не было. Ее появление простимулировала пандемия — люди стали массово покупать дома за пределами мегаполиса.

Однако до сих пор, по объемам кредитования загородная ипотека во много раз уступает займам на покупку городского жилья. Банки не очень охотно кредитуют «загородку» из-за рисков. В случае неплатежей по кредиту землю или дачу банку сложнее реализовать на торгах, чем городскую квартиру.

Активность в сегменте загородной недвижимости сегодня в основном поддерживают субсидируемые госпрограммы (льготная ипотека, семейная ипотека, IT-ипотека и сельская ипотека).

Стоит отметить, что 25 августа Минсельхоз объявил, что выдача льготных займов по ставке до 3% годовых для покупки жилья в сельской местности временно приостанавливается. Причина — повышение Банком России ключевой ставки до 12% (напомним, 15 августа она была поднята с 8,5% годовых). Как отметили в ведомстве, решение направлено на то, чтобы не допустить превышения доведенных лимитов бюджетных обязательств уполномоченными банками. Банки начнут снова выдавать сельскую ипотеку после того, как изменится «текущая экономическая ситуация».

Однако пока ЦБ не дает поводов для ожидания смягчения денежно-кредитной политики в ближайшем будущем.

Нехватка девелоперов

Александр Зверев уверен, что развитие рынка ИЖС на данный момент тормозит еще один момент — небольшое количество застройщиков, их скромные масштабы. Для бума малоэтажного возведения нужны крупные компании, девелоперы.

Елена Сазонова соглашается, что в этом сегменте есть с чем работать и куда расти.

— Перспективы развития отличные. Государство поддерживает развитие отрасли, — уточняет она.

Дарья Толкачева менее оптимистична. По ее словам, количество земель, подходящих для загородного строительства, сокращается.

— Сейчас основная проблема — с землей: ее не так много, подходящей для загородного строительства, и остро стоит вопрос с коммуникациями. Девелоперам сейчас в целом непросто, на рынке останутся самые сильные участники, с большим опытом, способные вовремя реагировать на изменения внешних факторов, — резюмирует она.