Начало перехода

К наиболее значимым событиям строительного рынка в 2019 году министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт предсказуемо отнес начало перехода на проектное финансирование жилья. На пресс-конференциях и в интервью в течение года он неоднократно подчеркивал, что изменения в законодательстве по долевому строительству оказали кардинальное влияние на отрасль.

Опрошенные InfoPro54 участники рынка также считают реформу основным событием строительного рынка в 2019 году.

— В результате полностью изменилась как сама отрасль, так и способы покупки квартир, взаимоотношение покупателей и строителей. Снижение ипотечных ставок — это тоже следствие изменений, которые происходят на рынке жилищного строительства. На мой взгляд, это объяснимо, потому что отрасль традиционно является локомотивом экономики не только Новосибирской области, но и страны. Покупка новой квартиры — это важное событие в жизни любого человека, — рассуждает заместитель директора по развитию СК ООО «Вира-Строй» Александр Аксененко.

ГК «ЁЛКА девелопмент» — один из тех застройщиков, кто сразу начал работать с 214-ФЗ в новой модели, с чистого листа.

— Мы понимаем все особенности и выгоды, которые дает этот закон для застройщиков и инвесторов. Сейчас фундаментально меняется философия рынка и модель доходности. Многие компании просто пока не осознают, как можно работать, некоторые боятся и хотят уйти с рынка, хотя, на наш взгляд, вполне жизнеспособны и могут продолжать борьбу за место под солнцем. Они просто недооценивают свои возможности и опыт, — констатирует Кирилл Ивантеев, председатель совета директоров ГК «ЁЛКА девелопмент».

Впрочем, пока застройщики оценивают результаты реформы достаточно скептически.

По данным президента саморегулируемой организации НП «Строители Сибирского региона» Александра Савельева, Новосибирская область по итогам 10 месяцев 2019 года скатилась на 12 место по объему ввода новостроек, в 2018 году регион занимал 7-8 место. Эксперт также отметил, что сегодня в регионе работают 185 застройщиков (35 тысяч договоров), из них 107 — по старым правилам (23 тысячи договоров), 49 (8909 договоров) являются проблемными, 22 (1332 договора) планируют получить проектное финансирование и использовать эскроу-счета, 7 (1545 договоров) — предполагают завершить строительство за свой счет. С привлечением средств граждан сегодня в регионе строятся 554 дома (5,5 млн кв. м), из них 412 получили разрешение о соответствии старым правилам (3,8 млн кв. м), 66 домов (882 тысячи кв. м) уже признаны проблемными, 25 домов (233 тысячи кв. м) застройщики достраивают за свой счет.

По его данным, сегодня в Новосибирской области только 28 застройщиков перешли на проектное финансирование. 53 дома (393 тысячи кв. м) получили положительное решение на финансирование в кредитной организации. По этим проектам заключены 612 договоров. Только 7 банков (из 50 работающих в регионе) открывают счета эскроу и работают с проектным финансированием. В результате через проектное финансирование на ноябрь 2019 года в Новосибирской области в строительство привлечены 6 млрд рублей (19 сделок), в Сибири — 19 млрд рублей (43 сделки, в среднем по 444 млн рублей), в России — 640 млрд (519 сделок, из них 46 сделок на 326 млрд — в Москве). В Новосибирской области открыты 767 счетов эскроу (на них размещены 1,6 млрд рублей), в Сибири — 1332 счета (2,87 млрд), в России — 23 тысячи счетов (73,8 млрд, из них 5,5 тысяч на 35 млрд — в Москве). Для сравнения: ранее за год участники долевого строительства вносили в развитие строительного комплекса примерно 4 трлн рублей

— О переходе на инвестиционное кредитование в строительной отрасли говорили долго, мучительно подбирались к корректировкам, вносили их с боями, но система все-таки начала реализовываться. Не без недостатков, со скрипом, и уже понятно, что этот процесс будет идти минимум 2-3 года, так как к запуску реформы, несмотря на очень долгое обсуждение, оказался не готов никто, — рассуждает финансист и инвестор Александр Лубенец. — Задача оказалась очень масштабной и коснулась многих сегментов экономики. К примеру, она очень серьезно затронула интересы банковской системы. При этом выяснилось, что почти во всех кредитно-финансовых организациях, за исключением госбанков, потерян целый пласт квалифицированных специалистов, способных сопровождать инвестиционные проекты в строительстве. В итоге реформы идут со скрипом, но новая система продаж уже худо-бедно начала работать. Думаю, что реформа в строительной отрасли — это очень серьезный экономический сдвиг, затрагивающий интересы не только субъектов экономической деятельности, но и широких масс населения.

Рост и диверсификация

— Основу промышленного комплекса строительной индустрии Новосибирской области составляют крупные и средние предприятия, на которых осуществляется выпуск более 80% всей промышленной продукции. В регионе производятся все основные виды строительных материалов, изделий и конструкций: железобетонные изделия и конструкции, стеновые материалы, цемент, что обусловлено наличием на территории региона значительного запаса сырья, используемого в промышленности строительных материалов, — сообщил Иван Шмидт в ответ на запрос редакции InfoPro54.

При этом он отметил, что промышленность строительных материалов региона стабильно совершенствуется и развивается. На некоторые предприятия постоянно проводятся мероприятия по модернизации действующих производств, что позволяет значительно увеличивать объемы выпуска строительных материалов, улучшать качество выпускаемой продукции и снижать энерго- и трудозатраты. В частности, по данным регионального минстроя, в 2019 году на территории Новосибирской области был реализован ряд инвестиционных строительных проектов. ОАО «Искитимизвесть» завершило строительство линии по производству гидратной извести. Сырьем для ее производства является известь собственного производства. Качество гидратной извести соответствует 1 сорту по ГОСТ 9179-77.

АО «Искитимцемент» ввело в эксплуатацию рукавный фильтр фирмы Scheuch (Австрия) на колосниковом холодильнике вращающейся печи №6 в цехе «Обжиг», а также завершело строительство объекта «Сепараторная установка типа QDK-29N с фильтром для цементной мельницы». На ООО «ДорХан 21 век-Новосибирск» в 2019 году была запущена новая автоматическая линия по производству усиливающего промежуточного профиля, который используется в конструкциях рам блок-контейнеров. Новая автоматическая линия позволяет значительно повысить производительность заготовительного участка на заводе модульных конструкций.

На ООО Завод керамических изделий «Универсал» ведется модернизация технологии литья полуфабриката на машинах литья под средним и высоким давлением. Внедряются в производство машины для литья полуфабриката керамических изделий под высоким давлением и камерной сушилки полуфабриката итальянской фирмы «SITI».

Новые тренды

— Как человек, работающий в девелопменте, могу сказать, что рынок коммерческой недвижимости переживает сложнейшую трансформацию. Здесь появляются новые форматы. На улице Фабричной уже открывается второй бизнес-центр лофтового формата, который привлекает компании, связанные с торговлей и оказанием услуг в области дизайна, интерьера, архитектуры. В регионе стартуют большие фудкорты, оторванные от торговых молов, коворкинги, — комментирует директор по управлению инвестициями и проектами ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков.

По его словам, в новый сектор недвижимости активно заходят брокеры, агентства недвижимости и т.д. Предложение отвечает спросу и начинает прогрессивно развиваться, «прошивая» тело всех объектов коммерческой недвижимости.

— Это интересная трансформация на фоне непонятной судьбы крупных бизнес-центров. Например, БЦ на Крылова ввели в эксплуатацию только из-за того, что его купили — до этого судьба его сдачи в аренду была сомнительна. Уже несколько лет не сдается ТЦ «Европейский» — исключительно потому, что собственник понимает — у него нет арендаторов. Такие глыбы на рынке начали демонстрировать свою нежизнеспособность, а мелкие синтетические форматы, наоборот, проявлять себя очень интересно. В результате в нишевые продукты, которые ранее смотрелись довольно странно, начинают приходить деньги, так как ими интересуются инвесторы, — добавляет эксперт.

Очень интересные события, по его словам, произошли на рынке жилищного строительства в части смены предпочтений игроков, а также их перемещения в рейтинге по объему строительства.

— Компании, которые ранее занимались нишевыми продуктами и камерными историями, например ООО «СибирьИнвест» (входит в ГК Владислава Крючкова), ООО «Сибмонтажспецстрой» (входит в ГК Анатолия Павлова), стали одними из лидеров рынка по объему строительства и реализуемого жилья, — поясняет он. — Те застройщики, что традиционно считались игроками сегмента жилья реального комфорт-класса, стали выходить на сегмент массового продукта. Это создает очень интересный эффект и фундаментально меняет качественный ландшафт рынка. Объем и качество квадратных метров жилья, к которому были склонны и декларировали и Павлов, и Крючков уже начинают заметно давить на рынок недвижимости.

Нестандарт и безопасность

По просьбе редакции InfoPro54, глава минстроя области прокомментировал наиболее яркие объекты, появившиеся на рынке Новосибирска в 2019 году.

Морское трио в сборе

— Одним из ярких примеров креативного подхода стал жилой комплекс «Флотилия». В 2019 году введен в эксплуатацию третий дом («Адмирал П.С. Нахимов»), завершающий этап строительства комплекса. В его зданиях воплощены образы морской тематики. Пешеходные и автомобильные векторы рационально разделены, созданы безопасные для детей дворы с планировкой «carfree» (машины паркуются в многоуровневом подземном паркинге), — говорит Шмидт.

Среди новостроек региона министр также выделил ряд проектов, нацеленных на безопасность и комфорт проживающих людей. В этот список он отнес жилой квартал «Огни Сибири» расположенный на участке, ограниченном улицами Семьи Шамшиных, Некрасова и Каменской.

— Над проектом квартала работали ведущие архитектурные бюро Новосибирска. Результатом работы стал квартал формата «город в городе» — комфортный и безопасный для проживания в любое время года. В июле введен в эксплуатацию первый жилой дом комплекса, — отметил Иван Шмидт.

В этом же списке — ЖК «Бульварный переулок», расположенный в 10 минутах ходьбы от станции метро «Заельцовская». Жилой комплекс возводится из высококачественного керамического кирпича, произведенного на региональном заводе. Для отделки фасада также применяется бельгийский кирпич ручной формовки. Для жителей организован пешеходный бульвар с небольшими магазинами, кафе, фонтанами, скульптурами, лавочками — всем тем, что может дать человеку качественный, здоровый отдых. Современные подземные парковки расположены в каждом доме. В 2019 году введены две блок-секции жилого дома — 7 этап строительства комплекса по улице Дачной.

Еще один проект этой категории — жилой квартал «Жуковка» — расположен на берегу небольшой речки (2-я Ельцовка), по соседству с Ботаническим садом и Заельцовским бором. В архитектуре комплекса переплетены веяния академического классицизма и ультрасовременной архитектуры. Жилой комплекс спроектирован как микрорайон со спортивными и развивающими секциями, зонами отдыха. На первых этажах расположена необходимая социально-бытовая инфраструктура. Реализация проекта началась в 2014 году, в текущем году введены в эксплуатацию три жилых дома.

Эко-квартал «Флора и Фауна» расположен в Заельцовском бору на берегу реки Обь — городская жизнь в окружении природы. Концепция «территория без машин» и подземный паркинг сохраняют воздух чистым и свежим. В торгово-бытовом комплексе будут располагаться магазин, кафе и фитнес-центр. В 2019 году введена блок-секция жилого дома — 4 этап строительства комплекса.

Проекты-2020

В 2020 году на территории Новосибирской области предстоит ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Региональный центр волейбола», строящегося в рамках федерального проекта «Спорт — норма жизни» национального проекта «Демография» государственной программы «Развитие физической культуры и спорта».

Волейбольный центр может подорожать на 600 млн рублей

— Реализация данного проекта активизировала развитие всей прилегающей территории, в том числе и транспортной доступности волейбольного центра, и оборудования набережной у озера с обеспечением условий для безопасного и комфортного отдыха новосибирцев и гостей города. На месте неблагоустроенной и неухоженной территории появятся гостиница для спортсменов и зрителей волейбольных соревнований, новые жилые дома и общественно-административные здания, — напоминает Игорь Шмидт.

Строительство регионального центра волейбола считается значимым событием еще и потому, что наш город включен в перечень российских городов, где планируется провести игры мужского чемпионата мира по волейболу в 2022 году.

Участники рынка в список наиболее значимых для строительной отрасли и экономики региона проектов также отнесли строительство метро, ледового дворца спорта, четвертого моста через Обь, объекты в рамках программы «Академгородок 2.0».

— Кстати, я уверен, что в Новосибирске пройдет заявленный молодежный чемпионат по хоккею. Вопрос с эмбарго на проведение в России международных соревнований — политический, это федеральная повестка, которая решается на государственном уровне. Мое видение: стадионы должны быть построены в любом случае, вне зависимости от того, какое решение в итоге будет принято WADA и прочими группами влияния, — заявляет Александр Аксененко.

У компаний, работающих на рынке жилья, планы более сдержанные. По словам Александра Савельева, только топ-10 застройщиков региона анонсировали планы на ближайшие 4-5 лет (судя по опубликованным на их сайтах декларациям) и готовы сдать не менее 100 тысяч кв. м жилья. К примеру, СК «Вира-Строй» в 2020 году будет продолжать работу на основных объектах: ЖК «Матрешкин двор», эко-комплекс «Свобода», ЖК «Аэропорт».

— Мы подготовили всю материально-техническую базу для того, чтобы сделать серьезный рывок в 2020 году и по объемам, и по доле на рынке. Мы собираемся атаковать рынок, атаковать мощно, уверенно, по широкому фронту, — заявил и гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

В целом же, прогноз планируемого ввода жилья в эксплуатацию в Новосибирской области на 2020 год составляет 1,3 млн кв. м (в 2019 — 1,6 млн), на 2021 год — 878 тысяч кв. м, 2022-2024 годы пока проваливаются: 259 тысяч, 213 тысяч и 170 тысяч кв. м соответственно.

Фото: pixabay.com, автор- skeeze