Сооснователь, управляющий партнер консалтинговой компании «Весомо» (ранее — RS Group) Рустам Сатышев проанализировал ситуацию на рынке складской недвижимости и обозначил ключевые тренды на ближайшие два-три года.

Общая просадка

— Рост российского рынка коммерческой недвижимости пришелся на 2023-2024 годы, когда была низкая ключевая ставка и высокая деловая активность. Это толкало рынок вверх.

В 2025 году «невидимая рука Набиуллиной» с «ключом» в 21% перекрыла кран экономики. В результате в ближайшие три года наше государство не видит высоких темпов развития рынка, ориентируясь примерно на 1% роста ВВП, возможно, даже меньше. Это будет отражаться на коммерческой недвижимости, и эту динамику необходимо учитывать в новых проектах.

• Для рынка складской недвижимости важнейшим индикатором является динамика выручки топ-100 ритейлеров. В последнее время мы видим следующий тренд: основная динамика роста приходится на три-пять компаний. Больше всех по-прежнему растут «Озон» и Wildberries — на 40-50% в год. Но и у них темпы роста уже снижаются.
• Продуктовый ритейл показывает рост 20% год к году. Но при этом мы видим, что происходит насыщение рынка супермаркетами: почти полностью остановилась экспансия в европейской части, в Сибири, небольшой объем остался на Дальнем Востоке.
• Очень сильно проседает непродуктовый сегмент. Такие гиганты, как «Леруа», упали по общей выручке на 8% к 2024 году, «М-Видео» — на 11%. Если к этим показателям добавить инфляцию, то падение будет еще больше. Все сегменты непродуктовых товаров начинают проседать, что также отражается на складском рынке.
• В сегменте транспорта и грузоперевозок выручка в 2025 году снизилась на 15%. Компании этой отрасли тоже меньше арендуют склады.

В целом, у 70-80% компаний наблюдается падение чистой прибыли, что приостанавливает общее развитие рынка складской недвижимости.

Внимание рассеивается

Сибирь по количеству складской недвижимости занимает четвертое место после Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. Но если еще пять лет назад Новосибирск был единственным логистическим хабом, который закрывал весь сибирский регион, то на сегодняшний день у нас формируются новые точки притяжения, такие как Омск и Красноярск. В этих регионах увеличился объем складов с 100 тысяч до 400-500 тысяч квадратных метров в каждом регионе.

В структуре спроса в округе лидерами являются компании онлайн-торговли. В 2024 году 80% рынка делали всего лишь две компании — «Озон» и Wildberries. Сейчас, помимо онлайн-торговли, продуктовые ритейлеры идут не только в города-миллионники, но и в населенные пункты с населением менее 500 тысяч человек. Здесь мы видим запуск новых проектов под заказчика.

Транспортные компании и непродуктовые сегменты практически не развиваются.

Давление на ставку

В Новосибирске общий объем рынка качественных складов сейчас составляет 2,77 млн квадратных метров. Примерно две трети этого рынка приходятся на склады класса А, одна треть — на класс В. Важно отметить что в 2025 году мы наблюдали в регионе рекордный ввод складов за 18 лет — 264 тысячи квадратных метров в год, что было обеспечено спросом 2022-2024 годов. Из-за инерции рынка в ближайшие три года запланирован ввод еще около 650 тысяч квадратных метров класса А и около 150 тысяч класса В. Не исключаю, что какие-то проекты могут быть приостановлены, но большинство продолжается. Это отложенный эффект от экономической активности и роста. С учетом снижения спроса это «идеальный шторм» для рынка складской недвижимости региона.

В год среднее поглощение складов в регионе составляет около 100 тысяч квадратных метров. А значит, новый ввод будет неизбежно давить на арендную ставку с учетом падения общего экономического спроса.

В списке крупнейших проектов, введенных в эксплуатацию в 2025 году, часть построены под клиента — это «Сберлогистика» (100 тысяч квадратных метров), «Озон» (73 тысячи квадратных метров), «Чижик» (53 тысячи квадратных метров). Часть крупных проектов построены «спекулятивно» в рынок, и они сейчас стоят без арендатора, при этом ситуацию усугубляет вышедшая субаренда от «Сберлогистики» 100 тысяч квадратных метров. Всего свободных площадей — около 200 тысяч «квадратов». Пустой склад площадью 30 тысяч квадратных метров — это около 3 млн прямых убытков в месяц плюс почти 27 млн недополученной аренды в месяц. В локациях с высокой конкуренцией собственник будет вынужден снижать ставку, чтобы покрыть убыток, что отразится на рынке.

При этом в Новосибирске до сих пор сохраняется дисбаланс складской недвижимости — 70% объектов расположены на левом берегу, а кадры и потребление в основном находятся на правом. В связи с этим проекты, которые локализованы в левобережье, в том числе в районе Промышленно-логистического парка, менее ликвидные и более рискованные с точки зрения вакансий.

На правом берегу ситуация постепенно выравнивается, и за последние пять лет мы выросли с 8 до 21% за счет строительства новых парков, которые достаточно хорошо востребованы у потребителей. Однако они строятся за чертой города, так как в Новосибирске очень дорогая земля, есть проблемы с инженерными сетями и газом.

На пороге коррекции

Подводя итоги, можно отметить, что мы сегодня находимся на стадии существенной коррекции рынка складской недвижимости, сегодня «рынок арендатора». Это надо понимать и учитывать. С учетом того объема ввода, который мы прогнозируем, с учетом той деловой активности, которую мы видим, можно предполагать, что будет происходить с рынком.

• По итогам 2025 года вакансия на новосибирском складском рынке составляет 9%. В 2026 году вакансия будет стремиться к 12% — это 240 тысяч квадратных метров. Средняя рабочая вакансия, при которой рынок чувствует себя комфортно, — около 5-6%. С учетом того, что мы потребляем примерно 100 тысяч квадратных метров в год, можно прогнозировать, что уровень высокой вакансии нас ожидает в ближайшие два года.
• По введенным объектам ставки будут корректироваться вниз на 10-20%.
• По объектам, которые строятся, ставки стабилизировалисьна уровне 10,8 тысячи рублей в год (без OPEXи НДС), так как привязаны к себестоимости, и в них заложен временной лаг.

В сложившейся ситуации арендодателям необходимо быть гибкими, быстрее принимать решения по корректировке ставки, если нет других вариантов. Как ни странно, но именно такая стратегия сейчас позволит заработать больше. Подписывать короткие контракты, чтобы потом выйти в рынок и скорректироваться.

Для арендаторов сейчас появилась уникальная возможность поменять локацию: переехать ближе к городу либо зайти в тот объект, который они давно хотели.

Для инвесторов сейчас важнейшим фактором является строительство объектов только под конкретных клиентов. Кроме того, если запускать новые проекты, то нужно очень внимательно подходить к локации, она сегодня играет самую существенную роль в обеспечении интереса к проекту.

И на финише немного позитива: подобный период мы уже проходили. Он был и после 2014-го, и после 2018-го. Тогда мы жили в период высокой вакансии. И это нормально. Нужно просто принимать решения с учетом этого цикла рынка и понимать, что через два-три года рынок поглотит этот объем и выйдет дальше. Спрос на склады по РФ и в нашем регионе остается стабильным, у нас все еще низкая обеспеченность складами на душу населения.

Ранее редакция сообщала о том, что рынок складской недвижимости в Новосибирске идет на рекорд по новым объектам. Спрос смещается в сторону качественных помещений. 

Материал подготовлен на основе выступления эксперта на IX форуме коммерческой недвижимости CESA в Новосибирске.

18+