Смещение акцентов

— На новосибирском рынке начинают доминировать игроки, которые не просто строят, а создают атмосферу, тщательно продумывая концепцию своих объектов и тот факт, как люди будут в них жить. Это очень интересная тенденция, — заявляет генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

По его словам, для Новосибирска это революционный перелом, так как до сих пор региональные застройщики придерживались парадигмы: бери больше — кидай дальше. Главным было выбросить на рынок как можно больше квадратных метров жилья, а потом трава не расти.

— Сейчас я вижу, что в нашем сегменте у ГК «Стрижи» появляется все больше конкурентов. Мне это очень нравится и мотивирует, так как я понимаю, что конкурируем с людьми, которые начинают мыслить и действовать как мы, — говорит Белокобыльский. — При реализации проектов во главу угла сейчас все чаще ставится человек, и это невероятно здорово! Наконец-то до застройщиков начали доходить потребности рынка. Правда рынок уже об этом кричит, топая ногами и стуча кулаками в дверь. Функциональность, экологичность жилья, создание комфортной среды обитания для потребителя. Сейчас это уже не просто абстрактные понятия, а реальный запрос общества. Даже частичная реализация этих потребностей — это уже круто! Ради этого стоит жить и работать!

По мнению управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, те люди, которые хотели купить что-то очень красивое, скорее всего такие объекты уже приобрели.

— Застройщики могут уходить в какие угодно форматы. Их интерес к жилью класса «комфорт+» и выше вполне понятен — компании хотят больше заработать. На мой взгляд, конкуренция в этих сегментах будет нарастать, а вот количество покупателей не прибавится, поэтому риски здесь будут выше, — рассуждает эксперт. — На мой взгляд, покупатели будут тяготеть к простым и не очень большим по площади решениям. Для них станет критичной цена. Рисков в этом сегменте будет меньше. С другой стороны, ниша самых простых проектов а-ля «Дискус» уже занята, поэтому застройщикам придется придумывать что-то новое. В целом же, считаю, рост конкуренции в условиях кризиса — это очень интересно, так как именно в таких условиях рождаются неординарные решения.

Экспансия и M&A

Игорь Белокобыльский считает, что экспансия на новосибирский рынок федеральных игроков, а также компаний из европейской части России застройщиков маловероятна. В ближайшие 3 года и даже в формате франшизы.

ГК «ПИК» может зайти в Новосибирск через франшизу

— У крупнейших игроков рынка нет компетенций и штата для управления франчайзи в регионах. Плюс новосибирский рынок очень капризен и конкурентен, местные покупатели не простят застройщикам тех приколов, которые прощают московские покупатели. Предыдущие попытки захода в Новосибирск столичных компаний это ярко продемонстрировали, — говорит гендиректор ГК «Стрижи».

При этом, по его мнению, ярким трендом на строительном рынке будет рост числа сделок слияния/поглощения.

— Кто-то кого-то подрежет — это обязательно. Это будет «Парк Юрского периода» — очень прикольное время. Я его очень жду и готов принять участие в этом процессе, — говорит застройщик. — Не буду говорить о том, какие компании и проекты нам интересны — все очень ситуативно. Сейчас, в принципе, никто не может предположить масштаб цунами, которое обрушится на рынок. Но уже точно понятно, что нужно будет очень оперативно принимать решения.

Сергей Дьячков не исключает, что количество игроков на региональном рынке может сократиться в 2 раза — до 100-150 компаний. И это позитивный прогноз. Эксперт также прогнозирует рост количества сделок M&A.

— Процесс слияний/поглощений неизбежен в период сужения рынка и падения прибыли, — поясняет он. — Если у компании выстроен технологический процесс, сформирован коллектив, то она может стать интересным активом для более сильных игроков. Если этого нет, то покупателей может заинтересовать земельный портфель и начатые объекты.

Диалог с властью

«Никто не спорит — реформа отрасли назрела»

— Застройщики научились выстраивать отношения с бюджетом, и власть довольно отзывчиво отвечает на их предложения. Здесь уже нет игры в одни ворота. Если территория развивается нормально, то застройщик вправе рассчитывать на участие власти в социальных программах, и она пытается соответствовать этим ожиданиям в меру своих возможностей, — говорит Белокобыльский.

Заместитель директора ООО СК «ВИРА-Строй» Александр Савельев при этом добавляет, что любое промедление для застройщика, осуществляющего строительство на новой системе и ведущего в то же время работу по старым правилам, может вносить негативные коррективы в реализацию проекта.

— Сегодня очень важно, чтобы властные органы (кроме осуществления своего тотального контроля над деятельностью каждого застройщика) оперативно выдавали результаты и необходимые согласования, чтобы строительные процессы не прекращались, — поясняет он.

Ценовое ралли

И, наконец, главная тенденция ближайших 2-3 лет — невероятных масштабов ценовое ралли на розничном рынке недвижимости. Игорь Белокобыльский прогнозирует уменьшение количества игроков, сокращение предложения и, как следствие, резкий рост цен.

— Жилье будет качественное, хорошее, с «человеческим лицом», но не очень доступное. Такова правда жизни. Дольщики переложили свою ответственность на правительство, а оно решило запустить новый защитный механизм. Он недешев — и за него нужно платить, — констатирует Белокобыльский.

Александр Савельев также отмечает, что трансформация рынка уже идет, так как все новеллы в законодательстве, регулирующем строительную отрасль, приводят к сокращению предложения. Многие строительные компании гораздо продуманнее подходят к стартам новых объектов.

— На наш взгляд, средняя стоимость квадратного метра претерпит изменения и будет расти. Но расти будет не за счет удорожания готового жилья, а именно за счет сокращения предложений от застройщиков на начальных стадиях строительства. Предложений на «этапе котлована» больше не будет. Экономика строительства просто не позволит, учитывая стоимость кредитных ресурсов, делать такие предложения, — прогнозирует Савельев. — Помимо этого пропадает целесообразность таких продаж: на первоначальных этапах застройщик больше не зависит от спроса, так как деньги ему выдает кредитная организация. Спрос становится актуален на более высокой стадии готовности.

В то же время Александр Савельев констатирует, что макроэкономические показатели никто не отменял: если покупательская способность населения будет падать, то застройщики будут снижать цену на свой продукт.

Сергей Дьячков обращает внимание на то, что доходы населения региона стагнируют. По данным Новосибирскстата, за последний календарный год они выросли на 1,4%, при этом официальная инфляция, по версии Росстата, по итогам июня находится на уровне 4,7%.

— Все говорит о том, что в перспективе затраты населения на приобретение жилья будут сокращаться. И это ключевой фактор, определяющий тенденции на строительном рынке, — уверен эксперт. — Если рынок и будет расти, то незначительно и недолго. Нас ждет довольно длинная стагнация по всей экономике, в том числе в строительной отрасли.

Юлия Данилова

Фото базовое: Юлии Даниловой. Фотографии спикеров из личных архивов спикеров.