Доля коммерческих помещений в новых жилых комплексах городов-миллионников России, в том числе в Новосибирске, за пять лет выросла более чем вдвое. К такому выводу пришли аналитики ГК DARS и «НДВ Супермаркет Недвижимости» по итогам совместного исследования.

Если в 2021 году в структуре новостроек на коммерцию приходилось всего 3,5%, то в проектах, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2026 году, этот показатель достиг 8%. Увеличение происходило плавно: 4% в 2022-м, 5% в 2023-м, а затем по одному процентному пункту в год.

Абсолютные цифры тоже говорят о росте. В 2021 году в жилых комплексах городов-миллионников было введено 588 тысяч квадратных метров встроенной коммерции. К 2025 году объём вырос до 1,2 миллиона квадратных метров. Самый существенный скачок случился в 2023 году, когда показатель увеличился на 36,8% — с 672 до 918 тысяч квадратных метров. В 2024–2025 годах рост замедлился до 13–16% в год. В текущем году аналитики прогнозируют сохранение объёмов ввода на уровне 1,18 миллиона квадратных метров.

Изменения на рынке связаны с эволюцией подхода девелоперов к проектированию. Вместо отдельных домов застройщики всё чаще возводят целые кварталы, где коммерческие объекты — магазины, кафе, сервисы — становятся неотъемлемой частью жилой среды. Но, как поясняет коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов, размещение нежилых помещений на первых этажах продиктовано не только созданием удобной инфраструктуры.

— Строительные и санитарные нормы не позволяют располагать подземный паркинг непосредственно под жилыми помещениями из-за шума, вибраций и вентиляционных систем. Возводить технический этаж-прокладку невыгодно — это увеличивает себестоимость без какой-либо отдачи. Нежилые помещения на первом этаже становятся идеальным буфером между паркингом и квартирами. Они решают инженерную задачу, соблюдают нормативы и при этом приносят доход, компенсируя затраты на подземную часть. Инженерная необходимость, экономика застройщика и комфорт жильцов работают в одном направлении, — комментирует Дмитрий Софронов.

Массовый характер коммерция приобрела уже в последние годы. За шесть лет (с учётом прогноза на 2026 год) четыре из пяти новых жилых комплексов в городах-миллионниках закладывались с нежилыми помещениями на первых этажах.

Лидерами по доле таких проектов стали Казань, Краснодар и Санкт-Петербург — примерно 90%. Столько же — в Новосибирске. В Екатеринбурге показатель составил 85%. Наименьшая доля зафиксирована в Самаре и Омске — по 70%.

Как объясняют эксперты, такая разница связана со структурой рынка в разных городах. В крупных центрах, где активно осваиваются новые территории, коммерция чаще становится частью комплексного развития. В проектах меньшего масштаба застройщики чаще оставляют первые этажи под квартиры или технические нужды.

По общему объёму введённой коммерции безусловный лидер — Санкт-Петербург. За шесть лет там построено 1,03 миллиона квадратных метров встроенной коммерции. В Краснодаре — 917 тысяч, в Екатеринбурге — 518 тысяч, в Новосибирске — 475 тысяч, в Казани — 400 тысяч квадратных метров.

Аналитики обращают внимание, что развитие встроенной коммерции соответствует запросу на пешую доступность повседневных услуг. Наличие полноценной инфраструктуры внутри проекта занимает третье место по значимости для покупателей новостроек — после цены и транспортной доступности. Такие комплексы продаются дороже и пользуются более высоким спросом, чем объекты без коммерческих помещений.

Исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева отмечает: концепция «15-минутного города» приходит не только в Москву, но и в региональные центры. Новые жилые районы всё чаще проектируются как самодостаточные единицы, где у жителей есть всё необходимое в шаговой доступности. Помещения площадью 40–150 квадратных метров позволяют создавать такую среду и одновременно остаются востребованным инструментом для инвесторов.

Ранее редакция рассказывала, что застройщики Новосибирска демпингуют в надежде найти покупателя на новостройки.