Стимул для рынка

Запуск госпрограммы льготной ипотеки выполняет поставленные задачи: у покупателей вновь повышается интерес к покупке жилья на первичном рынке, а застройщики получают финансирование, необходимое для продолжения деятельности.

— Многие клиенты, которые откладывали покупку на более поздний период, сейчас возвращаются к рассмотрению вопроса покупки новой квартиры, — констатирует начальник отдела организации розничных продаж АО «Банк Акцепт» Светлана Кривошапкина.

Опрошенные InfoPro54 банкиры отметили, что сегодня льготная ипотека занимает ключевое место в списке жилищных кредитов. К примеру, Сибирский филиал Промсвязьбанка с момента старта госпрограммы принял более 200 заявок. На данный момент уже выданы более 30 кредитов на общую сумму около 70 млн рублей.

— Абсолют Банк в Новосибирске с момента запуска «Ипотеки с господдержкой 2020» получил более полутора сотен заявок и уже активно проводит сделки. Их пока не так много — всего несколько десятков, но это связано с осторожностью покупателей из-за режима самоизоляции, — говорит руководитель Абсолют Банка в Новосибирске Александр Ким.

Интересно, что банки уже начали вносить дополнительные бонусы в госпрограмму, за счет которых условия ипотеки становятся еще более привлекательными. Например, Альфа-Банк расширил действие льготной программы ипотеки с господдержкой. Кредит по ставке 6,19% и первоначальном взносе 20% можно оформить без дополнительных условий. При первоначальном взносе в 40% стоимости квартиры банк предлагает ставку 5,99%. Абсолют Банк снизил ставку до 6,25% годовых на весь срок кредитования.

В портфелях банков превалирует вторичка

— Сбербанк одним из первых включился в работу по программе «Ипотека с господдержкой», предлагая по ней ставки от 6,1% годовых. Более того — 15 июня Сбербанк снизил размер первоначального взноса по программе с 20 до 15%. Мы видим однозначно повышенный спрос на данную программу — с момента ее запуска  Сбербанком в Новосибирской области выдано кредитов на общую сумму более 1 млрд рублей, — сообщили InfoPro54 в пресс-службе Сибирского Сбербанка.

В банке отмечают, что повышенный спрос наблюдается именно на программы строящегося жилья, в том числе и программы с господдержкой. В мае 2020 года по сравнению с маем 2019-го, доля заявок на покупку жилья на первичном рынке в Сибирском Сбербанке выросла с 22 до 37%.

— Доля сделок с квартирами на первичном рынке стала увеличиваться еще в 1 квартале 2020 года. За год она выросла более чем в 2 раза — с 9 до 21% от общего числа, — комментирует Александр Ким. — Драйвером была госпрограмма «Детская ипотека», по которой Абсолют Банк дополнительно снизил ставку с 6 до 4,99% годовых на весь срок. После запуска новой программы «Ипотека с господдержкой 2020» буквально за пару недель доля сделок с новостройками у нас в Новосибирске выросла почти до 60%. На этом уровне она держится и сейчас. Это рекорд, которого не удавалось достичь даже в 2015-2016 годах, когда была запущена первая госпрограмма.

По его оценкам, главная причина интереса к госпрограмме — субсидированная ставка. Разница между ставками по стандартным ипотечным программам и по новой госпрограмме составляет 3,5-4% годовых. Если учесть, что средняя сумма ипотечного кредита в Новосибирске колеблется от 1,9 до 3,6 млн рублей, то экономия на ежемесячных платежах может составить несколько сотен тысяч рублей.

— Отмечу, что запуск новой госпрограммы не уменьшил спрос на «Детскую ипотеку». Каждая четвертая сделка на первичном рынке проходит именно в рамках этой госпрограммы. Если семья подходит под ее условия (прежде всего, один из детей должен родиться после 1 января 2018 года), то, конечно, выбирает именно ее, — констатирует Ким. — Во-первых, ставка ниже — 6% годовых, а в ряде банков еще ниже (в Абсолют Банке — 4,99%). Во-вторых, максимальная сумма кредита выше. Не 3 млн, а 6 млн рублей. Это имеет значение: если по новой госпрограмме средняя сумма ипотечного чека — 1,9 млн рублей, то по «Детской ипотеке» она значительно выше — 3,6 млн.

Как только обстановка станет более благоприятной, активность заемщиков резко возрастет, уверен Ким. По прогнозам экспертов Абсолют Банка, на 20-30%. Это коснется не только первичного рынка, но и вторичного.

— В апреле спрос на готовые квартиры объективно упал — в целом по рынку на 40-50%, у нас — на 25-30%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Продавцы жилья временно прекратили просмотры, покупатели тоже не хотят рисковать лишний раз. Квартиру в новостройке чаще всего можно купить без личного осмотра, изучив только документы. Порой других вариантов просто и нет, если дом на начальной стадии строительства. А вот на вторичном рынке покупатели почти в 100% случаев стараются все посмотреть самостоятельно, на месте, — рассуждает банкир.

Александр Ким полагает, что вплоть до завершения новой госпрограммы, то есть до 1 ноября 2020 года, доля ипотечных сделок с новостройками в портфеле банка будет держаться на уровне 50%.

Ипотечные предпочтения

Анализируя спрос, Александр Ким констатирует, что квартиры на первичном рынке в основном берут молодые семьи с хорошим достатком. Чаще всего основными заемщиками становятся мужчины.

— Как правило, это однокомнатные квартиры площадью 38-42 квадратных метра. Средняя сумма первоначального взноса по новой госпрограмме практически равна минимальной — чуть более 20% от стоимости жилья. Средний ипотечный чек по «Ипотеке с господдержкой 2020» — 1,9 млн рублей. При покупке готовых квартир он выше — 2,45 млн рублей. Покупая жилье на вторичном рынке, сибиряки чаще делают выбор в пользу более просторных двухкомнатных квартир. Размер первоначального взноса при покупке вторички тоже больше — в среднем 28-30%, — поясняет Ким.

Самые популярные районы, которые интересуют покупателей квартир по новой госпрограмме, — Калининский, Заельцовский, Октябрьский, Ленинский. Это средняя ценовая категория, стоимость «квадрата» здесь от 66 до 76 тысяч рублей. Эксперты Абсолют Банка полагают, что в перспективе вырастет спрос на недорогие квартиры в Кировском районе (средняя стоимость квадратного метра — 48 тысяч рублей).

В Альфа-Банке объектами покупки по льготной ипотеке чаще всего выступают полноценные однокомнатные квартиры или двушки-студии. В Сибирском Сбербанке  по льготной программе в основном  приобретаются одно-, двухкомнатные квартиры. Управляющий Сибирским филиалом Промсвязьбанка Денис Голубев заявляет, что среди населения в большей степени пользуется спросом жилье комфорт-класса стоимостью около 5 млн рублей.

— Какой-то одной линии в покупательском спросе не прослеживается. Предпочтения клиентов разные — кто-то покупает небольшую квартиру, кто-то увеличивает уже имеющееся жилье. Тем более что в качестве первоначального взноса возможно использовать как собственные средства, так и средства финансовой помощи из бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов или путем распоряжения средствами материнского капитала (полностью или частично), — перечисляет Кривошапкина.

Собеседница InfoPro54 наблюдает появление еще одной тенденции. По ее мнению, льготная ипотека повысила привлекательность недвижимости на первичном рынке в качестве объекта инвестиций.

— Люди инвестируют в недвижимость, потому что это простой и понятный, осязаемый актив. Недвижимость не пропадет из-за банкротства банка или эмитента, не выйдет из моды, не обесценится. Недвижимость — актив, который всегда можно применить для собственного использования или для сдачи в аренду. И покупка жилья, в том числе и по новой госпрограмме, используется в качестве инвестиций, — поясняет Светлана Кривошапкина InfoPro54.

Региональный управляющий филиала «Новосибирский» Альфа-Банка Андрей Фишер также считает, что покупка новостройки по льготной ипотеке является выгодным вложением денег.

— Цена квартиры к моменту сдачи дома вырастет, при этом переплата будет минимальной, — поясняет он.

В Абсолют Банке примерно 15% заемщиков приобретают жилье по «Ипотеке с господдержкой 2020» не для собственного проживания, а чтобы сдавать его в аренду. Как правило, это небольшие однокомнатные квартиры. При ставке 6,25% годовых за счет аренды средний размер ипотечного платежа почти полностью «перекрывается».

Сохраняя дистанцию

Специфика режима самоизоляции сказалась на оформлении ипотечных сделок. Большинство участников рынка заявили о том, что принимают заявки на кредит дистанционно, чтобы минимизировать количество посещений клиентом офиса, а также время, которое заемщик должен провести в банке.

— Доля заявок, поступающих дистанционно, составляет около 95%. Здесь важно пояснить: заявку на ипотеку можно подать дистанционно, но присутствие на сделке клиента обязательно (в соответствии с требованиями ЦБ). В планах банка — разработка использования ЭЦП при совершении сделок для определенной категории граждан, — комментирует Денис Голубев. — В прошлом году Промсвязьбанк запустил экосистему «Легкая ипотека», с помощью которой заемщик в онлайн-режиме может получить отчет о недвижимости, оформить все виды ипотечного страхования, а также направить документы по ипотечной сделке для электронной регистрации в Росреестре.

Андрей Фишер поясняет, что в нашем регионе проходит небольшое количество дистанционных сделок, чаще всего это заемщики из других регионов, которые не могут приехать в Новосибирск лично. Основная масса договоров по ипотеке заключается в офисе. В Банке Акцепт также ждут клиента в офис для подписания документов.

— На период действия режима самоизоляции Сбербанком был организован сервис полностью дистанционного оформления ипотечных сделок — с соблюдением всех необходимых мер безопасности; для выпуска квалифицированной электронной подписи и подписания кредитной документации к клиентам выезжают наши сотрудники, — сообщили в пресс-службе банка.

На сегодняшний день в Новосибирской области Сбербанк провел 5 дистанционных сделок. В основном сервисом пользуются более возрастные клиенты, которые подвержены повышенному риску. Есть также спрос на данный сервис и у тех, кто решил произвести полный цикл сделки в офисе застройщика, не посещая банк.

— Абсолют Банк провел в конце мая и начале июня серию полностью удаленных ипотечных онлайн-сделок: все операции — от одобрения заявки до выдачи кредита и покупки квартиры — клиенты совершали, не выходя из дома, — сообщил Александр Ким. — Сегодня клиент может подписать документы электронной цифровой подписью (УКЭП), дистанционно провести все необходимые процедуры для получения кредита, открыть счет, внести средства, приобрести квартиру и зарегистрировать сделку с помощью цифровых сервисов. Вскоре получить кредит и купить жилье удаленно смогут не только москвичи. Абсолют Банк планирует масштабировать этот опыт по всей партнерской сети в других городах России.

Напомним, что первые пилотные сделки по дистанционной выдаче ипотеки на территории партнеров без посещения офисов банка Абсолют начал еще осенью 2019 года, а в 2020-м стал проводить их в разных регионах в рабочем режиме.

— В мае 2020 года доля ежемесячных платежей по ипотеке через дистанционные диджитал-каналы в Абсолют Банке составила 60% от всего объема платежей. А общая доля заявлений на досрочное погашение кредитов, поданных онлайн в мае, составляет 64%, — рассуждает Александр Ким. — Высокая доля погашений ипотечных кредитов в онлайне обусловлена удобством интернет-банк «Абсолют Online» и мобильного приложения «Абсолют Mobile», а также возможностью получить бесплатную карту для онлайн-переводов без комиссии с карт других банков для погашения ипотеки.

В ожидании роста

Часть опрошенных InfoPro54 банкиров уверена, что повышение доступности ипотеки приведет к росту цен на рынке жилья. Светлана Кривошапкина, опираясь на прогнозы экспертов, говорит, что они могут вырасти на 18% в ближайшие месяцы.

— Объективных предпосылок для резкого роста цен на новостройки нет, но и дешевле квартиры в строящихся домах тоже не станут. Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном и на вторичном рынке в Новосибирске сегодня держится на одном и том же уровне — 69 тысяч рублей. При этом с начала июня мы отметили небольшой скачок цен — квадратный метр первички с конца мая подорожал на 1,7%, квадратный метр вторички тоже — на 1,4%. Мы связываем это с тем, что рынок недвижимости «просыпается» после режима самоизоляции, но в дальнейшем цены будут держаться в пределах 69-71 тысячи рублей за «квадрат», — комментирует Александр Ким.

По его оценкам, несмотря на более высокие ставки по стандартным программам, вторичное жилье не останется без своего покупателя. Во-первых, это те люди, которым необходимо жилье «здесь и сейчас», и они не готовы ждать вручения ключей через несколько месяцев, а то и год-два. Во-вторых, если покупателю нравится какой-то определенный район, то подобрать жилье на вторичном рынке гораздо проще, вариантов обычно больше.

Фото: баз- pixabay.com, автор- skorchanov, фото экспертов предоставлено пресс-службами банков