Трансформация рынка

В 2025 году рынок новостроек в России в целом и Новосибирской области в частности столкнулся с серьезными вызовами. Высокие ставки ЦБ, отмена льготной ипотеки, рост стоимости строительных материалов, а также экономическая нестабильность привели к снижению спроса на новостройки.

По данным регионального управления Росреестра, в 2025 году в Новосибирской области зафиксировано падение почти всех ключевых показателей на рынке жилья, включая спрос и кредитование.

Спад спроса на новостройки привел к перепроизводству жилья. По данным ЕРЗ, в регионе вывод недвижимости на 40,4% больше продаж, а реализация квартир меньше нормального значения на 2%.

По данным независимого аналитика рынка недвижимости Новосибирска Сергея Николаева, на начало июня у застройщиков города зависли 76,6 тысячи лотов. Это 5,1 тысячи больше, чем на начало 2025 года. Из них 22,8% квартир находятся в уже сданных домах (в 2024 году этот показатель составлял 15,8%).

При этом запас прочности многих девелоперов заканчивается. Застройщики вынуждены пересматривать свои стратегии работы, чтобы обратить в деньги строящиеся площади и сохранить рентабельность.

— После нескольких лет уверенного роста, обеспеченного программами льготной ипотеки, мы входим в период, когда спрос ощутимо «остыл». Высокая ключевая ставка, отмена субсидий и рост цен на стройматериалы формируют двойное давление — и на покупателя, и на девелопера, — констатирует директор по продажам ГК VIRA Лев Нагорняк.

Оптимизация бизнес-стратегий

Девелоперы вынуждены менять стратегии развития, пытаясь перейти от модели взрывного роста к выживанию. Директор департамента развития Межотраслевой ассоциации СРО «Перспектива» Александра Аверина уверена, что в текущих сложных условиях главным приоритетом для строительного бизнеса является финансовая устойчивость. Кроме того, в период неопределенности возрастают и требования к оперативной эффективности компаний-застройщиков.

— На сегодняшний день рост в классическом понимании затруднен. Застройщики снижают долговую нагрузку, консервативно планируют, замораживая или отказываясь от рискованных проектов (элитных, коммерческих), и фокусируются на быстрых объектах с понятными продажами. Они вынуждены жестко оптимизировать расходы и контролировать денежные потоки. Конечно, сильные игроки могут увеличить долю за счет ухода конкурентов и эффективных продаж, но для большинства цель — выживание и сохранение позиций через экономию и оптимизацию, — говорит эксперт.

По словам основателя новосибирской «Группы Мета» Владимира Мартыненкова, девелоперы стремятся снизить себестоимость строительства, чтобы минимизировать негативные явления. При этом у каждой компании свои методы.

— Мы снижаем себестоимость за счет стоимости материалов и объемов закупок. Например, вернулись к самостоятельным покупкам основных стройматериалов, а не через субподрядчиков. А поскольку обороты у производителей уменьшились, они идут на скидки. Кроме того, стали более тщательно заниматься маркетингом и брендом, а также активно обучаем сотрудников технологиям искусственного интеллекта, что позволяет им более продуктивно сосредоточиться на проектах, количество которых увеличилось. Плюс мы ищем иные способы привлечения инвестиций, раскрывать которые не готовы, — отметил собеседник редакции.

Эксперты отмечают, что одним из основных трендов сегодня являются тщательно проработанные проекты с привлекательной для покупателей концепцией.

— На данный момент мы не сильно поменяли нашу стратегию и по-прежнему ориентируемся на продажную стоимость квартиры. Сегодня это в пределах 6-7 млн рублей. Все, что дороже, на сегодняшний день реализовать очень сложно либо вообще невозможно. В связи с этим мы лишь немного скорректировали один из наших проектов. В квартале «Ясный» в новых домах пересматриваем квадратуру, — поделился генеральный директор СФО «Основа» (Застройщик жилого района Светлый. — Ред.) Антон Рехтин.

С ним согласен и основатель Kronung Group (Санкт-Петербург) Филипп Шраге. Эксперт добавляет, что, по его наблюдениям, застройщики при покупке новых участков все чаще отдают предпочтение наиболее ликвидным участкам и проектам с коротким инвестиционным циклом. Он уверен, что именно сейчас удачное время пополнить земельный банк.

Генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «ФЛИП» Евгений Шавнев добавляет, что для поддержки спроса девелоперы развивают различные финансовые программы.

— Если мы говорим о жилой недвижимости то, чтобы поддержать спрос, многие девелоперы стали внедрять собственные программы рассрочки, субсидированные ставки на ипотеку и специальные скидки для определенных групп населения. Кроме того, все чаще предлагаются интересные проекты с точки зрения не только инфраструктуры, но и сервиса. Например, стали чаще предлагать квартиры с чистовой отделкой, — говорит эксперт.

Зона риска

Однако сокращение спроса и рост нераспроданного жилья увеличивают риск финансовых проблем для застройщиков. Усугубляют ситуацию выросшие налоги и стоимость бридж-кредитов на покупку земли, а также рост затрат на стройматериалы и зарплаты рабочим.

— В зоне риска находятся почти все «молодые» компании со слабым управлением. В них, как правило, наемные менеджеры, которые не проходили таких сложных рыночных экспериментов. Кроме того, под угрозой находятся организации со слабым брендом либо отсутствием такового вообще, так как на сегодняшний день обеспечить конкурентное преимущество сможет лишь сильный бренд с собственником в управлении, — уверен Владимир Мартыненков.

По мнению Антона Рехтина, в зону риска также входят компании с высокой долговой нагрузкой.

— Наиболее уязвимыми сегодня являются компании с высокими обязательствами: те, кто брал крупные кредиты (например, под приобретение земельных участков) или заходил в низкомаржинальные проекты. В зоне риска также проекты с более поздним вводом и компании, у которых большая доля таких проектов в портфеле. Например, если наши проекты оборачиваются за шесть-семь месяцев, то МКД — от года до трех, — говорит он.

Такого же мнения придерживается и Александра Аверина.

— Наиболее уязвимыми сегодня являются застройщики с высокой долговой нагрузкой (особенно валютной или с короткими сроками погашения), низкой маржинальностью проектов, а также проблемными или «долгими» объектами (в невостребованных локациях/сегментах). Также в опасности компании с плохой репутацией (нарушения сроков, низкое качество), небольшие и региональные игроки без финансовой «подушки безопасности» и те, кто сильно зависит от одной-двух строек без диверсификации, — констатирует она.

Основатель девелопера Bravo (Дочернее предприятие ГК «АФК». — Ред.) Аркадий Погосян более категоричен. По его мнению, кризисные времена являются проверкой на прочность для всех.

— В кризисные времена выживают компании с сильным менеджментом, у которых была правильно выстроена экономика, сформирована сильная команда и надежные активы. Необходимо отметить, что в 2025 году многие компании переносят старт продаж жилых комплексов или отменяют их, более глубоко просчитывают финансовые модели, оценивают риски и сроки реализации. Сейчас эксперты прогнозируют вымывание остатков к 2027 году, а в третьем-четвертом квартале 2026-го ситуация на рынке недвижимости может существенно измениться, — говорит он.

Эксперт напомнил, что на сегодняшний день девелопмент является одной из экономикообразующих отраслей, более 30% населения страны прямо или косвенно (через аутсорсинг) задействованы в этой сфере.

— Правительство учитывает риски и формирует зоны роста девелопмента в регионах и отраслях, где требуется развитие (например, строительство мостов, торговых центров, туристических кластеров и бальнеологических курортов), — рассуждает Погосян.

Консолидация рынка

На снижение спроса и затоваривание рынок ответил уменьшением объемов строительства. В мае 2025 года застройщики Новосибирской области продолжили сокращать вывод новых жилых проектов на рынок недвижимости региона. За пять месяцев 2025-го застройщики Новосибирской области вывели на рынок на 29,8% квартир меньше, чем в 2024 году и на 40,3% меньше, чем с января по май 2023-го.

При этом общий строительный задел в Новосибирской области сократился на 4,7% (с 3,7 млн кв. м в мае 2024 года до 3,55 млн кв. м в мае 2025-го), а количество активных строек уменьшилось на 20-25%.

— Формула крайне простая: меньше ипотек — меньше сделок, меньше сделок — меньше проектов. Поэтому в текущих условиях многие мелкие застройщики могут просто покинуть рынок. Особенно это касается региональных компаний, если они не смогут адаптироваться под текущие реалии, — констатирует Евгений Шавнев.

По мнению Александры Авериной, риск банкротств среди застройщиков Новосибирска, как и в России в целом, будет высоким ближайшие один-два года. Она отметила, что в городе уже есть объекты, признанные проблемными и требующие вмешательства фонда защиты дольщиков.

— Конкуренция на рынке города высока, присутствуют как федеральные, так и местные игроки. Устойчивый базовый спрос областного центра смягчает ситуацию, но не отменяет проблем, — говорит она.

При этом массовых банкротств эксперты не прогнозируют. Их количество, по мнению Александры Авериной, будет зависеть от нескольких факторов: от длительности периода высоких ставок, доступности господдержки для завершения объектов, динамики цен на стройресурсы, а также платежеспособности населения.

— Ожидается, что наиболее слабые и высокодолговые местные застройщики не выдержат нагрузки. Это приведет к консолидации рынка: сильные игроки (федеральные и надежные местные) будут скупать активы или достраивать объекты. Покупателям критически важно выбирать только надежных застройщиков с подтвержденной репутацией, высокой готовностью объектов и прозрачной финансовой отчетностью, — говорит собеседница редакции.

О консолидации рынка говорит и Лев Нагорняк. Эксперт уверен, что количество игроков на новосибирском рынке сократится, поскольку часть из них будет вынуждена уйти с рынка из-за неспособности адаптироваться, другие станут объектом поглощения более сильными структурами.

— Тем не менее полной «чистки», конечно, не будет: рынок остается нужным и перспективным, особенно в контексте долгосрочного спроса на жилье. Нам просто придется научиться работать по новым правилам, — уверен Лев Нагорняк.

Аркадий Погосян напомнил, что, по оценкам аналитиков, в первом квартале 2025 года рост стоимости в Новосибирске составил 6,6%, а в мае было снижение. Такая реакция рынка, по мнению эксперта, говорит о том, что девелопмент адаптируется к изменениям и реагирует на условия банков, стимулирует продажи акциями и рассрочками, чтобы выполнить условия проектного финансирования. Эксперт уверен: массовых банкротств застройщиков удастся избежать, однако прогнозирует увеличение сроков строительства отдельных проектов.

Антон Рехтин согласен с коллегами и тоже считает, что девелоперы приспособятся к новым реалиям.

— Не могу сказать, что в наших проектах сильно снизились продажи. Нет. Рынок замер. Еще недавно он начал приспосабливаться и подстраиваться под высокую ключевую ставку. Поэтому любое нововведение станет очередным шоком, и рынку опять придется перестраиваться. Но я полностью согласен с немецким философом Фридрихом Ницше, который сказал, что «то, что нас не убивает, делает нас сильнее». Поэтому будем спокойно работать, пока по минимальным уровням. Думаю, что через два-три года ситуация стабилизируется, — резюмирует Антон Рехтин.