Опыт КРТ в широкой географии
Комплексное развитие территорий — градостроительная практика, стоящая «на стыке жанров» — строительства как такового и социальной дипломатии. Науки, не менее сложной и тонкой, чем дипломатия «обычная» — международная.
КРТ — явление достаточно новое, для многих компаний оно пока в фазе осмысления. Тем важнее опыт девелоперов, которые за тему взялись в числе первых. Например, довольно ценной референтностью обладает опыт компании «Брусника».
Плотность «брусничного» опыта обусловлена и экономическим масштабом компании, и широтой ее рыночного ареала. Широтой буквальной, пространственной.
Итак, 3 миллиона квадратных метров жилья построены «Брусникой» с 2004 года, ещё около— 1,6 миллиона «квадратов» — сейчас в стадии строительства. В год продаются полмиллиона новых квадратных метров.
Такой большой прирост буквально на глазах — плод масштабного расширения корпоративной географии. Сейчас Екатеринбург, Тюмень и Новосибирск чисто ассоциативно воспринимаются как малая родина «Брусники», как города традиционного присутствия. А в большом ареале бренда — Москва и ее регион, Петербург и Ленинградская область, Липецк, Пермь, Челябинск, Курган, Омск, Сургут. В совокупном списке — 13 городов. Причем все они очень разные в контексте общей темы КРТ. Ведь даже архетип «областной центр» имеет очень разную персонификацию — точно по пословице «Что ни город, то норов».
Например, и Омск, и Курган — оба областные центры. Но их проблематика и средовой контекст — буквально с космическими различиями. Омск хоть и был окрашен флером готично-депрессивного рунетовского мема, имеет очень яркое лицо, исторический массив и богатый опыт градостроительства, а Курган долго считался самым скучным и безликим из областных центров — у него не было даже инфернального шарма Омска, он проходил под определением «ну, тоже город».
Такое разнообразие ситуативных баз делает «брусничный» опыт КРТ очень массированным и плотным. Сейчас в работе у «Брусники» 11 КРТ-проектов. В совокупности — 82 гектара. Из них только один — КРТ пустующей территории, еще один КРТ ― по инициативе правообладателя, остальные 9 — КРТ жилой застройки. А это фактически 9 кейсов трудоемкой и кропотливой «социальной дипломатии», каждый из которых уникален. Объем расселения — 73 тысячи квадратных метров, 12,3 миллиарда рублей обязательств.
Наследие прошлого
На сегодня комплексное развитие территории можно назвать самым трудоемким форматом российского девелопмента — не только в финансовом и техническом аспекте, но и по коммуникативно-психологической составляющей дела. Любой компании, берущейся за проект КРТ, стоит семь раз подумать — есть ли у нее, помимо строительной мощи, тонкие навыки социальной дипломатии. В КРТ эффективность этих навыков — даже не половина успеха, а абсолютный его залог.
Это навык — вовсе не «тяжкое сокровище детства» (вроде умения играть на скрипке, желательного для мальчика из хорошей семьи, или девичьей приязни к фортепиано). Он обусловлен суровостью вводных обстоятельств. Дело в том, что большинство проектов КРТ в областных столицах и их агломерациях категориально попадают в смысловое поле еще одной аббревиатуры — РЗТ. Развитие застроенных территорий. В портфеле «Брусники» застроенные территории — статистическая доминанта.
Да не будет обманчивой ладная гладкость этих слов — «застроенная территория»! В российской реальности это очень маргинальные городские пространства. Причем слово «городские» тут имеет только формально-условный смысл — это только административная принадлежность локации. Ибо в их структуре и формах бытования реально нет НИЧЕГО ГОРОДСКОГО. Фактически это анклавы деревенско-хуторской жизни, оказавшиеся в плоти городов. Или территории, прошедшие усеченный, незавершенный цикл урбанизации, — барачные поселки, строившиеся в пору форсированной индустриализации 1930-40-х (стахановской и военно-эвакуационной) с надеждой на скорую замену «нормальными домами». Там, где замена не состоялась, образовались язвы «недогорода».
В 1960-х их «обняла» собой капитальная застройка. И они стали похожи на кисты или инкапсулированные опухоли — вроде бы и не болит, но жить мешает.
Очень показательна в этом смысле судьба территории близ Журинского спуска в Новосибирске — сейчас это один из самых масштабных КРТ-проектов в портфеле «Брусники». В пору формирования Ново-Николаевска эта территория обживалась в режиме «нахаловки» — застраивалась явочно-заявительным порядком.
С регулярной планировкой повезло губернским городам вроде Твери или Костромы под присмотром матушки-императрицы, от рождения умевшей в орднунг. Новосибирск родился в уже усталой, анемичной империи, и административно осмысленное градоформирование имел лишь на самой малой своей части.
Даже озеро Верховое, весьма украшающее эту территорию, — не дар природы, а ситуативно обусловленный элемент — карьер новониколаевских времен.
В пропорциях Ново-Николаевска это пространство было дикой окраиной (потому, видимо, и в регламентации не нуждалось), а в реалиях Новосибирска — самый центр. Причем без всяких «почти». Но, увы, и без матчасти центра — это настоящий анклав деревни.
Удалить эту «кисту» со своего лица Новосибирск порывался с начала 1960-х. Но ему то ресурсов не хватало, то архитектурных компетенций (для советских технологий, стремившихся к дешево-сердитой простоте во всем, район был пугающе сложен из-за причудливого рельефа).
Коллективное я и «неравнодушная общественность»
Самым ярким (и типичным для территорий КРТ) исходным параметром была заведомая враждебность населения.
— Подозрительно-враждебное отношение к понятию «комплексное развитие территорий» — это, увы, почти привычное стартовое условие, — отмечает Сергей Гапоненко, руководитель отдела мастер-плана компании «Брусника». — Причем оно проявляется, даже если речь идет о обновлении районов с максимальным износом жилья, о замене зданий с минимальными атрибутами комфорта. Люди, живущие в таких домах, часто уверены, что любая замена заведомо будет хуже.
Такова инерция восприятия, выработанная задолго до того, как КРТ стало реальностью. Сами девелоперы к этому явлению причастны лишь в некоторой степени. Основная «заслуга» принадлежит медиаиндустрии — и «марочной» прессе, олицетворяемой газетами и телевидением, и прессе «кустарной» — блогерам, комментаторам новостных порталов. За 20 лет сформировалось клише гранитной твердости: реконструкция района — это расселение и переселение, а переселение — это плохо по умолчанию.
Формируется обывательская враждебность на таких территориях не по причине какого-то злонравия конкретных граждан, а, так сказать, безлично, коллективно и исторически.
Во-первых, на коллективное «я» ощутимо давит осознание существования на кромке жизни: где-то совсем рядом метро, неон, радости мегаполиса, а ты в дощатый туалет в валенках ходишь. Это отлично формирует ущемленное мировосприятие.
Во-вторых, в той же душе срабатывает парадокс самоутешения. Ведь человек склонен к компромиссам с самим собой. Ущемленное «я» прикрывает себя пластырем в виде мысли «зато у меня свой дом и деревенское приволье». Нередко это самовнушенная радость от «приволья» становится доминирующим чувством. Особенно если оппонентом оказался застройщик, подходящий к реновации авторитарно, под девизом «Съезжаем быстрее, не задерживаем стройку». Тогда население «нахаловок» сплачивается в яростно-истерической солидарности: «Не хотим в человейники, не хотим на выселки, мы здесь власть».
Эта фаза может стать долгой как Троянская война и длиться годами. И может завершиться девелоперским возгласом: «Ну и сидите на своем хуторе, не очень-то и хотелось». Кстати, сама идиома «человейник» (довольно дурацкая, хоть и живописная) родилась как раз в контекстуальной среде таких конфликтов.
Наконец, есть еще один фактор — «неравнодушная общественность» (далее — НО). Как правило, эта страта развита и ярко представлена в мегаполисах — в силу неизбежной невротичности сити-жизни. Но и в малых городах она тоже водится (например, в Московской области).
Активисты НО в локациях, предназначенных под КРТ, практически никогда не живут, а обитают либо в «настоящих», ухоженных центрах, либо в респектабельных новостройках. Но душой очень болеют за «милые уголки городской истории». Если в пламенном сознании энергичного члена НО трущоба превратилась в «милый уголок», «дивный лоскуток», «чудный островок», ситуация становится практически безнадежной.
В КРТ-кейсе Журинского спуска этот риск-фактор тоже маячил зримо, зеленый паровоз посвистывал с горизонта. Неравнодушная общественность начала превращать самодельное озеро в неприкосновенную святыню очень спешно — едва городские власти обнародовали планы на КРТ. Еще и застройщик неизвестен был, и тендер еще не случился. Тема имела, так сказать, «заведомую травматичность». В профессиональных и «народных» медиа тут же поднялся хоровой надгробный плач об уточках, совах, выхухолях, камышах и прочей реликтовой фауне-флоре, которой, мол, пришла смерть лютая, неминучая. Примечательно, что неминучая смерть в таких медиаконструктах всегда приходит загодя, еще до всякой стройки — таковы каноны этого жанра.
К счастью, «дубина народного гнева» в этом конкретном случае сломалась о обстоятельность конкретного девелопера: «Брусника» практически не вступала в дискуссии с активистами, а просто детально рассказывала об архитектурной, ландшафтной и социальной эстетике проекта. Рассказывала в профессиональной среде, но продумав максимально широкую и обильную ретрансляцию на среду массовую — на сообщества, у которых и уровень восприимчивости разный, и барьер понимания неодинаковый. Детально, без упрощенчества, без утопической риторики — обо всем, что будет. С описанием архитектурного состава ансамбля, сроков и нюансов интеграции в существующую среду. Наконец, супераргументом, обнулившим авансовую агрессивность протестных активистов, стала работа по санации озера Верховое — работа, которая была оглашена еще на первых презентациях проекта, а летом 2025-го предстала во всем своем деятельном масштабе. И самое главное, что намного ценнее и значительнее любых слов – перешла к реализации проекта благоустройства набережной и всего озера, создавая комфортную среду не только для горожан, но и для пернатых и хвостатых коренных жителей.
Нюансы социальной дипломатии
За летние месяцы озеро получило архитектурную аранжировку — набережную в лофт-стиле, променад и амфитеатр из палубной древесины, зонированную прогулочную зону, оформление габионами и авторский дендрологический дизайн.
Фактически еще до этапа каменной урбанизации озеро прошло софт-урбанизацию — из бывшего карьера превратилось в полновесный парковый водоем. Да, пространство, которому озеро служит композиционным ядром, — уже не пустырь, а полновесный парк. Урбанистическая составляющая проекта, находящаяся сейчас как раз в стартовой фазе, будет багетной рамой для этого ландшафта.
В российской строительной практике это довольно неожиданная последовательность: ландшафтно-парковые работы во многих, даже очень эффектных урбанистических ансамблях имеют образ «пришивания пуговиц». То есть оставляются на финал работ. И, к слову, нередко отличаются от анонсирующего рендера в сторону большей простоты и дешевизны.
Парковое ядро Журинского спуска создается в обратной последовательности. Но именно в этой «обратности» виден упругий форм-фактор: озерный парк имеет градиентную композицию, а здания, которые вскоре вырастут вокруг, фактически будут повторять собой этот градиент своими формами и объемами. Природа как базовая, процессуальная метафора архитектуры — решение, достаточно непривычное для российского девелопмента, но в Юго-Восточной Азии, (которая в 21 веке стала флагманской лабораторией сити-эстетики) такой подход обусловлен глубинными духовно-философскими аспектами, обкатан и проверен в среде современных городов.
Еще один упредительный прием в социальной дипломатии «Брусники» — принципиальность ансамблевого подхода. Как известно, в словаре протестных активистов есть понятие буквально фетишной ценности — «точечная застройка». С точки зрения лингвистики и логики это выражение довольно нелепый плеоназм — точечной застройкой, по сути, можно назвать любое здание. Но в маргинальной медиасреде у точечной застройки роль черного корня всех бед. Она — эзотерическое зло, которое само себе причина и само себе проявление. Это выражение-жупел обладает почти магической силой и тотальным функционалом — вбрасывается в любую дискуссию горожан и строителей, зачастую даже без оглядки на контекст. Проекты «Брусники» для этого лицемерного приема практически неуязвимы: у компании нет монообъектов, все ей проекты — ансамблевые, комплексные. В рейтинге Единого реестра застройщиков у «Брусники» первое место по качеству жилых комплексов. Можно сказать, товарная единица «Брусники» — это именно жилой, комплекс, ансамбль, а не отдельный дом. Это как китайская и японская письменность — всегда как минимум целыми словами или слогами и никогда буквами отдельных фонем. Концентрированный язык урбанизма.
В общем, социальная дипломатия — действенный поддерживающий ресурс КРТ. И, как и сам предмет поддержки, она имеет комплексный характер.
, являются эксклюзивными, то есть подготовлены на основе информации, полученной редакцией infopro54.ru. При цитировании, перепечатке ссылка на источник обязательна