Минстрой РФ рассматривает варианты решения вопроса страхования гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками.

В поправках к закону о долевом строительстве, подготовленном Минстроем РФ, предусматривается введение «обязательного самостоятельного страхования дольщиков на случай недостроя приобретаемой ими недвижимости» (214-ФЗ). Согласно предложенной схеме, дольщиков могут обязать за свой счет застраховать риски, возникающие в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта долевого участия. 

Соответствующий договор можно будет заключить со страховщиками, список которых должен будет публиковаться на сайте ЦБ. Предполагается, что минимальный размер компенсации при наступлении страхового случая не сможет быть меньше стоимости жилья, рассчитанной исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра в конкретном регионе. В Новосибирске, по данным экспертов, квадратный метр в новостройке сегодня в среднем стоит около 60 тыс рублей.

Директор ООО Страховой консультант «Профи» Лариса Сахончик называет это предложение несколько неожиданным. 

— Интересный шаг — по сути, это страхование финансовых рисков. Когда несколько лет назад в нашей стране в принципе пошел разговор о том, что будет вводиться страхование с целью защиты дольщиков, я как раз думала, что будет принят этот вариант. Страхователем должен выступать человек, который вкладывает деньги в покупку квартиры и он должен застраховать свой финансовый риск. Однако, правительство решило пойти по другому варианту и работаем мы с ним уже 1,5 года, — отметила она. 

Страховщик считает, что тарифы по данному виду страхования, скорее всего, будут достаточно высокими: 

— Сегодня гражданскую ответственность застройщиков страхует всего 3—4 компании, которые подняли тарифы в 3—4 раза. Какое количество страховщиков может заинтересоваться и получить лицензии на этот вид страхования — пока не понятно. Но, резервы у компании все равно должны быть на уровне тех финансовых рисков, которые она может понести при банкротстве застройщика. 

По мнению директора департамента страхования ответственности и финансовых рисков «АльфаСтрахование» Дениса Зенки, если рассматривать вопрос с точки зрения страховщика, то природа риска при изменении механизма в принципе не меняется — страховщик будет отвечать за обязательства, невыполненные застройщиком. И относительно работы с этим риском страховые компании неоднократно говорили о своей осторожности. 

— Это очень сложный риск, так как, во-первых, здесь не возможен нормальный андеррайтинг — рынок и положение его игроков очень сильно зависят от рыночной конъюнктуры и макроэкономической ситуации: при падении спроса серьезные трудности могут возникнуть сразу у большого количества компаний, которые при этом могут не иметь резервов для изменения финансового положения, — комментирует ситуацию эксперт. 

По его словам, на риск накладывается и сильная зависимость от кредитов — возможности и условия получения займа резко ухудшаются в сложной макроэкономической ситуации, которая наблюдается на рынке сейчас. То есть, риски по данном виду страхования носят исключительно макроэкономический характер. В условиях стабильного роста и благоприятных прогнозов страховые компании могут провести андеррайтинг, в нестабильной ситуации это сильно затруднено. 

— Также страховщика сдерживает тот факт, что он должен будет выплатить страховое возмещение в любом случае, вне зависимости от того, что случилось с застройщиком и каковы были причины его банкротства. Разумеется, что не все уходы с этого рынка имеют исключительно экономические причины. Однако оценить вероятность такого исхода и тем более доказать, что банкротство было умышленным — задача нереальная, — добавляет Денис Зенка. — Также необходимо учитывать огромный объем обязательств застройщиков перед дольщиками, что предполагает наличие серьезной перестраховочной защиты. Однако необходимые емкости на сегодняшний день отсутствуют. Происходит это по причинам изложенным выше. 

По мнению Ларисы Сахончик, дольщику, скорее всего, придется заплатить за такую страховку не менее 20—25 тыс рублей. 

— Механизм работы нового инструмента, возможно, будет таков: человек заключает договор страхования, покупает страховку и с ней идет в Росреестр регистрировать сделку. Если такие условия будут выставлены, то придется страховаться, — констатировала она. 

В настоящее время дольщики, среди которых много ипотечных покупателей, заключают договор страхования на случай смерти, потери трудоспособности при получении кредита в банке. Стоимость годового платежа составляет около 1 % от суммы кредита. Некоторые банки уже включают в список рисков – риск непередачи квартиры в срок. По оценкам Ларисы Сахончик, если правительство РФ решит сделать самостоятельное страхование дольщиков на случай недостроя приобретаемой ими недвижимости обязательным, то по-хорошему, инструмент должен прорабатываться в течение длительного времени. Выпускать его на рынок «сырым» в текущей ситуации, по меньшей мере, не дальновидно. 

Денис Зенка в целом считает неверным перекладывать процедуру покупки защиты от несдачи квартиры в новостройке на самого дольщика. Поэтому отмечает, что рассуждения об эффективности работы системы с его стороны являются теоретическими. 

— Если рассуждать теоретически, то страхование каждого отдельного договора повлечет увеличение расходов на ведение дела, что отразится не только на стоимости такого продукта, но и, возможно, на стоимости операции по покупки квартиры, — констатирует он. 

По оценкам депутата Законодательного собрания Новосибирской области, заместителя председателя НРОО «Ассоциация обманутых дольщиков и инвесторов» Евгения Смышляева, это предложение Минстроя РФ — один из видов страхования гражданской ответственности застройщика, в дополнении к банковской гарантии и страховке, которую он должен покупать сам. 

— На мой взгляд, кардинально он ничего не поменяет, а нагрузку переложит на покупателя. Свои предложения мы на заседании рабочей группы в региональном парламенте сформулировали, передали в региональный минстрой, который направил итоговый документ министру строительства и ЖКХ РФ Михаилу Меню. Считаю, действенным механизм независимого аудита финансовой устойчивости строительных компаний. Сейчас застройщики предоставляют ежеквартальный отчет в минстрой области, но, практика показывает, что даже если компания банкрот, отчетность у нее все равно хорошая, — резюмировал Смышляев. 

На сегодняшний день в списке недостроенных жилых объектов в области находится 52 дома. Квартиры в них ожидают 5 тысяч 425 человек. По числу долгостроев регион находится в числе лидеров среди субъектов Российской Федерации. До конца года планируется сдать в эксплуатацию 22 «проблемных» дома: 16 в городе Новосибирске и 6 на территории области.

Фото: Ростислав Нетисов