Обмены, trade-in, «партизанский маркетинг» и рост «среднего чека» ипотеки.

Расслоение

Рынок жилищной недвижимости меняется. По оценкам директора по продажам ООО ДСК «КПД Газстрой» Эдуарда Ляхова, кризисные явления способствуют его оздоровлению и очищению, а также четко сегментируют игроков.

 — Сейчас в регионе уже сформировался достаточный пул сильных компаний, которые продолжают строить дома и исполнять обязательства в заявленные сроки. Компании второй, средней группы больше почувствовали просадку спроса и были вынуждены придержать производственную программу: снизить темпы строительства, сдвинуть сроки сдачи домов в эксплуатацию. Третья группа застройщиков распродаёт землю и по их инициативе на рынке появляются предложения квартир по необычайно низким ценам. На мой взгляд, это сигнал для потенциального покупателя: будьте осторожны. Такие компании, по сути, меняют пачку бумаги на деньги клиентов, пытаясь закрыть ими свои финансовые дыры. Погнавшись за дешевым предложением, потом можно пополнять ряды обманутых дольщиков и годами ходить на митинги, — говорит собеседник Infopro54.

Генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский уверен, что в ближайшей перспективе рынок может сократиться на 70%, предложение упасть в три раза, а стоимость квартир изменится в худшую для покупателя сторону — средняя цена может вырасти в 2 раза, если не будут внесены корректировки в 214-ФЗ, которые были приняты в конце июля.

Жилье вновь может стать предметом роскоши. Нужно ли это рынку и обществу?

Время обменов

Собственник и директор компании ООО «Городское жилищное агентство «Центр ипотечных программ» (ГЖА ЦИП) Алексей Котлов говорит о сохранении еще одной тенденции: падения цен.

— Сегодня рынок жилой недвижимости — это, однозначно, рынок покупателя. Он диктует условия, и продавцы охотно торгуются. Превалирующую долю в сделках составляют обмены — более 50%, причем выстраиваются цепочки в 10-15 квартир, как это было в начале 2000-х (2-5 лет назад это были точечные сделки). Выросла доля бартера, так как у людей мало наличных средств, — рассуждает риэлтор, поясняя, что это привело к росту спроса на услуги агентств недвижимости.

Рост количества обменов на рынке жилья привел к повышению популярности программы trade-in. Застройщики отмечают, что для расширения жилищных условий людям проще сдать свою старую квартиру, внести доплату или оформить ипотеку, и таким образом купить квартиру в новостройке. Директор концерна «Сибирь» Дмитрий Червов поясняет, что такие сделки проходят в один день и это позволяет экономить время и деньги инвесторов.

— Если говорить о программе обмена квартир, то на сегодняшний день, это не маркетинговый ход, а реальный инструмент застройщика и агентства недвижимости, который помогает привлечь новых клиентов. По сравнению с прошлым годом количество клиентов, выбравших для себя программу обмена, увеличилось на 70%, — рассуждает директор Агентства недвижимости «Первый строительный фонд» Светлана Крумм. — Причины участия сибиряков в программе trade-in просты. Во-первых, это реальная возможность обменять квартиру старого типа на квартиру в современном доме. Во-вторых, программа обмена позволяет увеличить квадратуру квартиры. И все это с минимальными усилиями и затратами времени и денег.

Эдуард Ляхов также говорит о росте обменов внутри объектов одного застройщика — «квартирной карьере».

Алексей Котлов также не исключает, что уже в ближайшее время рынок может столкнуться с дефицитом недвижимости, так как ввод жилья в 2017 году снизился, по сравнению с предыдущим периодом, а застройщики закладывают меньше новых объектов.

— Это может привести к росту спроса и повышению цен. Не исключаю, что эту динамику мы увидим уже нынешней осенью, — прогнозирует он.

Предпочитают побольше

Оценивая спрос на жилье, Дмитрий Червов отмечает, что новосибирцы стали реже покупать квартиры-студии и чаще двух-, трехкомнатные квартиры. Именно поэтому застройщики меняют квартирографию.

— Например, в новом доме жилого массива «Радуга Сибири» число квартир-студий сократится более чем в 2 раза, их будет всего 36 % от общего числа квартир. Также мы почти на треть сократили число квартир-студий в ЖК «На Фадеева» и уменьшили количество квартир на площадке в 2 раза, — говорит он.

Светлана Крумм также заявляет, что, по сравнению с прошлыми годами, с 2016, предпочтения сибиряков в выборе жилой недвижимости кардинально поменялись. Если в прошлом году больше покупали квартиры-студии и 1-комнатные квартиры, то в этом году фокус покупателей сместился в сторону 2-комнатных квартир до 60 кв.м., 3-комнатных квартир до 75 кв.м. и 3-комнатных квартир-студий 50 кв.м. с большими просторными кухнями.

— Сказывается насыщенность рынка этим типом квартир. К тому же, все активнее с рынка «вымываются» инвесторы — те, кто вкладывает деньги в недвижимость. Чаще всего инвесторы покупали 1-комнатные квартиры и студии для последующей продажи или сдачи в аренду — такие квартиры проще продать или сдавать в аренду ввиду их невысокой стоимости, — поясняет она.

По наблюдениям Крумм, сейчас на рынке все больше и больше покупателей, которые улучшают свои жилищные условия. При покупке жилья такие люди выбирают, в подавляющем большинстве, 2-комнатные и 3-комнатные квартиры — примерно 75% от общего числа покупателей.

Эдуард Ляхов к трендам также относит практически полное обнуление класса «профессиональных инвесторов» в недвижимость, которые вкладывались в жилье на уровне котлована с целью продать его за более крупную сумму. На рынке остались клиенты, которые покупают жилье для себя или для детей.

— Квартиры все-равно дорожают: на уровне 10-12 % в год, что соответствует реальной инфляции, а депозит в банке сегодня можно открыть максимум под 7-8% годовых. При скачке валюты цены на жилье подрастут за рынком в течение 6-8 месяцев, банки проценты не изменят. Главное определиться с надежным застройщиков, — говорит он.

Похожие тенденции отмечают и представители финансового сектора. Заместитель директора розничного филиала банка ВТБ в Новосибирске Ирина Жигулина констатирует, что спрос на студии и однокомнатные квартиры несколько снизился, что связано со снижением инвестиционной составляющей вложений в недвижимость:

— Сейчас наши клиенты предпочитают покупать 2-х и 3-х комнатные квартиры на финальном этапе строительства и оформляют ипотеку в основном для расширения жилплощади.

Начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Дина Павлова рассказывает, что в 2017 году новосибирцы стараются приобретать максимально комфортное и просторное жилье, в том числе, дома с земельными участками. Кроме того, на сегодняшний день в банке очень популярна программа по перекредитованию (рефинансированию) ипотечных кредитов, полученных ранее по более высокой ставке.

Крен на «вторичку»

Говоря о тенденциях, в ВТБ поясняют, что в первом полугодии 2017 года в структуре продаж жилищных кредитов наметилась тенденция смещения спроса ипотечных программ с новостроек к квартирам на вторичном рынке. В 2016 году за аналогичный период доля вторичного жилья в объеме ипотечных кредитов была менее 50 %, в 2017 превысила 60 %.

— По итогам 2016 г.  доля ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках составила 50% по отношению к недвижимости, приобретенной на вторичном рынке. В 2017 г. эта пропорция изменилась: в первом полугодии на квартиры в новостройках приходилось в среднем 40%, в июне эта доля снизилась до 35%. Рост интереса к готовой недвижимости на вторичном рынке обусловлен постепенным снижением цен на нее и доступностью ипотечных кредитов. Наибольшим интересом сейчас пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, — говорит и управляющий директор по ипотеке Cибирского филиала ВТБ24 Виктория Ферле. 

В банке «Левобережный» в первом полугодии 2017 года также наблюдают снижение доли кредитов, выданных на приобретение строящегося жилья. В первом полугодии 2016 года доля кредитов на новостройки составляла 37,4%, а за аналогичный период 2017 года —  20,3%. В общем объеме ипотечных кредитов «Банка Акцепт» основную долю составляют кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке —  88% всего объема выданных кредитов за 2017 год. По 6% в общем объеме составляют выдачи кредитов на приобретение квартир в стройке и рефинансирование ипотечных кредитов сторонних банков.

По данным «Российского капитала» в 2016 году интерес заемщиков к вторичной и первичной недвижимостям был примерно одинаковый, с чуть большим перевесом в сторону «вторички»: объемы выдач ипотечных кредитов на первичное жилье составлял 1,96 млрд рублей, а вторичной недвижимости — 2,05 млрд рублей. В 1-ом полугодии этого года заинтересованность во вторичном жилье превысила интерес к первичному жилью более чем в 2 раза: объемы выдач ипотечных кредитов на первичное жилье составлял 1,59 млрд рублей, а вторичной недвижимости — 3,69 млрд рублей.

— При этом но Новосибирскому филиалу объем ипотечных кредитов на вторичную недвижимость явно превышает «первичку» (и эта разница растет): в 2016 году – 199,1 и 113,3 млн рублей, в 2017 году — 380,8 и 114,1 млн рублей для вторичной и первичной недвижимости соответственно, — говорит Денис Голубев, управляющий ФАКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (ПАО) Новосибирский.

В поисках «изюминки»

Ужесточение конкуренции на рынке и рост интереса покупателей к «вторичке» обязывают застройщиков к поиску новых инструментов для привлечения клиентов. Эдуард Ляхов считает, что компании стали более внимательно изучать потребности покупателей. Это привело к тому, что на рынке появились промежуточные варианты: двушка- студия, трешка-студия площадью до 80 кв м, которые в среднем на 0,5 млн дешевле стандартной двушки или трешки, но более функциональны:

— На сегменте «масс-маркет» (35 % рынка) — это важный критерий, и мы видим, что наше предложение востребовано.

К трендам рынка Эдуард Ляхов также отнес рост интереса застройщиков к повышению эффективности и оптимизации собственных процессов.

— По сути, получается, что сейчас мы должны предлагать более качественный и лучший продукт за те же деньги. Речь идет о благоустройстве, фасадах, внутренней отделке, структуре предложения. Для обеспечения доступности жилья мы жертвуем частью маржинальности, перешли на «партизанский маркетинг», идеологом которого является Игорь Манн, и «сарафанное радио». Практика показала, что он оказался гораздо эффективнее, чем размещение рекламы на билбордах, — констатирует Ляхов.

Сегмент «люкс», который в Новосибирске занимает 10-15% рынка, не очень подвержен влиянию негативных процессов в экономике. Самые глобальные изменения, по мнению эксперта, происходят в «комфорт-классе» — это кирпичные дома, которые возводятся на площадках, приближенных к центру города.

— Вот здесь самая сильная конкуренция и очень требовательные покупатели. Они могут себе позволить квартиру за 7 млн, у них 2-3 машины в семье, они несколько раз в год путешествуют по миру, то есть много видели и знают, что хотят получить от пространства, где будут жить, — говорит Ляхов.

Критерий выбора

По наблюдению Светланы Крумм, раньше покупатели уделяли самое пристальное внимание такому критерию, как материал строительства дома. Сегодня он теряет свою принципиальность — по крайней мере, в объектах ЗАО «Первый строительный фонд».

— Наши покупатели, когда сравнивают квартиры в кирпично-каркасном доме и панельном, видят, что качество высоко и там, и там. Панельные дома «Первого строительного фонда» — это европейские технологии производства, которые мы смогли реализовать на собственном заводе крупнопанельного домостроения «Арматон». Первый панельный 14-этажный дом мы построили. Большинство покупателей, в итоге, выбирают квартиры в панельных домах — сказывается еще и экономия по сравнению с кирпично-каркасными домами и с полностью кирпичными. Выгода достигает порядка 200-300 тысяч рублей, — поясняет она. — Плюсом к этому и «вариабельность» планировок в панельных домах, которая стала возможной в результате «широкого шага» между панелями — 6,40 м, в то время как у большинства других заводов 3,60–4,20 м.

Конечно, по ее словам, на рынке все еще остаются стойкие приверженцы классической технологии строительства, то есть из кирпича, но с каждым годом их число снижается. Если в 2016 году это было 18% от общего числа покупателей, то на сегодняшний день — уже 15 %.

Главным критерием выбора жилья у новосибирцев, по мнению Дмитрия Червова, не смотря на изменения на рынке, по-прежнему остается сочетание цена-качество.

— На сегодняшний день в концерне «Сибирь» фиксируется постоянный рост спроса на квартиры класса «Доступный комфорт»: по сравнению с маем в июне мы заключили на 20% больше договоров, — поясняет он.

Не менее важный критерий — надежность застройщика. Червов отметил, что «Сибирь» в июле увеличил уставного капитала компаний, входящих в состав концерна: ООО «Сибирь-Развитие» до 401 млн. рублей и ООО «Развитие» до 350 млн рублей.

По его словам, сегодня инвесторы все чаще обращают внимание и на благоустройство. Концерн «Сибирь» с 2016 года проводит на своих площадках масштабное озеленение. В каждом дворе высаживается от 200 до 400 крупномерных деревьев, преимущественно елей.

— Мы не ограничиваемся одной детской площадкой на двор, а устанавливаем несколько для ребят разных возрастов, дополняем их детскими уличными тренажерами, дорожками для катания на роликах. Мы развиваем дворовый спорт и устанавливаем спортивные площадки, турники, тренажерные комплексы для взрослых. Особое внимание уделяем безопасности: реализована концепция «двор без машин», во дворах, подъездах лифтах установлены камеры видеонаблюдения, — рассказывает Червов.

Светлана Крумм к ключевыми факторами при выборе недвижимости также относит место расположения дома, цену, сроки и качество строительства. Наличие школ, детских садов, хорошей транспортной развязки — обязательно.

Эдуард Ляхов считает, что покупателями квартир сегодня движут три основных критерия. Самый важный из них — цена, причем не в абсолюте, а сумма, которую человек будет платить в месяц на протяжении всего периода ипотеки. Второе — сроки новоселья. Третий сочетает в себе совокупность факторов: планировка, качество строительства, окружение, транспортная доступность и т.д.

— Если человек может себе позволить платить за ипотеку 15 тыс руб в месяц, то он будет исходить из этой возможности, выбирая квартиру. Он может взять однокомнатную без ремонта, спать на матрасе, но это будет его собственное жилье. Семья, которой доступен ежемесячный платеж 25-30 тыс руб, будет подбирать жилье большей площади и смотреть качественное наполнение окружающего социума: садик, школы, спортивная и досуговая инфраструктура. Цена — самый главный критерий, который влияет на заключение сделки, — уверен Ляхов.

С ним соглашается Алексей Котлов, который отмечает, что для большинства покупателей ремонт не является обязательным условием покупки жилья. Если перед человеком будет выбор: квартира с ремонтом или без ремонта, но на 100- 200 тыс руб дешевле, то выберут второе, предпочитая готовить квартиру «под себя».

Цена вопроса

Смещение спроса на покупку более дорогих квартир, по словам Ирины Жигулиной, привело к увеличению средней суммы «чека» ипотеки. В прошлом году средний жилищный кредит в Новосибирске составлял 1,5 млн рублей, в этому году он вырос до 1,7 млн. Сроки обслуживания займа в ВТБ пока остаются прежними: новосибирцы выплачивают ипотечный кредит в среднем за половину срока, а берут в среднем на 15 лет.

— Средняя сумма ипотечного кредита в «Банке Акцепт» 2017 года составила 2 150 тыс. руб., это говорит о том, что однокомнатные квартиры по-прежнему пользуются спросом.  Клиенты выбирают срок ипотечных кредитов  в диапазоне от 10 до 20 лет, что является более выгодными для клиента с точки зрения переплаты за весь период кредитования, но при этом сумма ежемесячного платежа является максимально комфортной. 6 % заемщиков ипотечных кредитов в 2017 году выбрали при оформлении кредита способ погашения дифференцированными платежами, который позволяет значительно сэкономить на процентах в отличии от аннуитетных платежей, — поясняет начальник отдела организации розничных продаж АО «Банк Акцепт» Елена Кострова.

В «Российском капитале» в 2016 году средняя стоимость ипотеки составляла 2,25 млн рублей, а 1-ом полугодии 2017 года — 1,96 млн рублей; средний срок — 207 месяцев в 2016 году и 213 в 1-ом полугодии 2017 года. По Новосибирскому филиалу эти данные выглядят следующим образом: средние суммы за 2016 и 1-ое полугодие 2017 года — 1,99 млн рублей и 1,83 млн рублей соответственно; средний срок за 2016 и 1-ое полугодие 2017 года — 218 и 222 месяцев соответственно.

По словам Виктории Ферле, в июле прошлого года ВТБ24 выдавал ипотечные кредиты в среднем по ставке около 13 % , в июле 2017 г. ставка снизилась до 10,9%. В «Левобережном» в первом полугодии 2015 года среднерыночная процентная ставка по ипотечным кредитам составляла 14% годовых. Сегодня ставки в банке уже достигли исторического минимума и среднее значение составило 10,6% годовых на строящееся жилье, 11,2% годовых — на готовое. Ставки по ипотечным программам Банка «Левобережный» на сегодняшний день начинаются от 9,1% годовых.

Портрет ипотечника

В банках фиксируют изменения в портрете ипотечного заемщика. В ВТБ в среднем заемщик « повзрослел» на 3 года: если год  назад ипотеку оформляли более молодые люди, то сегодня это горожане от  30 лет и старше,  в браке, с детьми, с семейным доходом не менее 50 000 рублей. В ВТБ24, в основном за ипотекой обращаются клиенты в браке, в возрасте от 30 до 40 лет, имеющие высшее образование.

Интересный тренд отметили в Банке «Левобережный».

— С каждым годом растет доля ипотечных сделок с участием молодых незамужних женщин, приобретающих недвижимость для личного проживания. Также можно отметить, что доходы заемщиков больше не зависят от пола. Прослеживается тенденция к сокращению накоплений и переходу в стадию активных трат. Это также сказывается на росте объемов потребительского кредитования и закредитованности заемщиков, в связи с этим растут ожидания минимального первоначального взноса по ипотечным кредитам, — поясняет Дина Павлова.

Доступная ипотека

Целевая аудитория ипотечного кредитования «Российского капитала» выглядит таким образом: соотношение мужчин и женщин остается на одном уровне в 2016 году и 1-м полугодии 2017 г., 52/48% соответственно.  Соотношение мужчин и женщин среди клиентов Новосибирского филиала составляет 52/48% в 2016 году и 51/49% в 1-ом полугодии 2017 года соответственно. Основной возраст ипотечных заемщиков 25-45 лет  — 2016 году они составляют 46% от общего количества ипотечных заемщиков, в 1-ом полугодии 2017 года — 46,3%. Для Новосибирского филиала: 48,7% и 48,9% от общего количества ипотечных заемщиков для 20 16 года и 1-го полугодия 2017 года соответственно.

Точка зрения

Новосибирск — в ТОП-10 по приросту ипотеки

Денис Голубев, управляющий ФАКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (ПАО) Новосибирский

— По данным Банка России, за первые пять месяцев 2017 года, во многом благодаря снизившимся ипотечным ставкам, ипотечный рынок РФ показал довольно внушительную динамику. В сумме объем выданных ипотечных кредитов в январе-мае увеличился до 615,055 млрд рублей с 550,082 млрд руб., зафиксированных в соответствующий период прошлого года. Средняя сумма ипотеки в РФ при этом выросла с 1,7 млн рублей до 1,82 млн рублей в рассматриваемый промежуток времени, средний срок кредита повысился с 15 лет и 3 месяцев до 15 лет и 6 месяцев. Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным за первые пять месяцев 2017 года, опустилась с 12,69% до 11,6%.

Проанализировав данные по Новосибирской области, мы пришли к выводу, что регион вошел в топ-10 российских регионов по приросту объемов выдачи ипотечных кредитов в абсолютных показателях в период с января по май в сравнении с аналогичным периодом 2016 года. Объем выданных ипотечных кредитов в Новосибирской области увеличился на 2,08 млрд рублей до 14,275 млрд рублей.

По данным Банка России, за период с января по май 2017 года средняя сумма ипотечного кредита в Новосибирской области выросла до 1,69 млн рублей с 1,58 млн рублей в январе-мае 2016 года. Срок, на который население области предпочитало брать ипотеку, увеличился незначительно —  до 16 лет и 5 месяцев. Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным за первые пять месяцев 2017 года при этом снизилась до 11,55% по сравнению с 12,68 % аналогичного периода прошлого года.

Фото: базовая- предоставлена пресс-службой ООО ДСК «КПД Газстрой», остальные- ПСК «Концерн Сибирь», пресс-службы компаний, сайт gk-strizhi.ru, из личных архивов