Мы продолжаем серию публикаций про депрессивные локации и объекты, которые визуально портят облик города. По просьбе редакции Infopro54 архитекторы Новосибирска высказывают свои предложения о том, как можно сделать такие локации архитектурно привлекательными и полезными для города.

Первая история была про многолетний недострой — ТЦ «Подсолнух».

Сейчас предлагаем рассмотреть площадку, расположенную в центре города, рядом с ТРЦ «Аура», и занятую преимущественно гаражами. В генплане Новосибирска участок площадью 105 га за «Аурой» предполагается использовать под жилую застройку в рамках КРТ. Освоение участка планировалось запустить тремя этапами — до 2037 года. Однако в 2026 году муниципалитет отложил проведение конкурса по площадке.

— Трудно себе представить, что еще 30 лет назад в понимании города это была бросовая территория. Она, безусловно, является ценностью. Это не просто участок, на котором можно построить очередные 100-500 миллионов квадратных метров и продать. Здесь можно воссоздать утраченную полвека назад интересную ландшафтно-природную зону с активным рельефом и водным объектом реки Каменка, которая замурована сейчас в коллектор, — комментирует директор архитектурной компании KANURA Артур Лотарев.

Новый центр города

Вице-президент Союза архитекторов России, генеральный директор «ЗапСибНИИПроект.2» Петр Долнаков заявляет, что территория гаражей у «Ауры» — это территориальный резерв центральной части Новосибирска, и к нему нужно отнестись очень рационально.

— Ни в коем случае нельзя его рассматривать как территорию комплексного развития жилой застройки. У Новосибирска есть последний шанс на этом большом куске сделать шикарную общественную территорию, возможно, с современным торговым пространством, но не в виде каких-то здоровых мегамоллов, а распределенное в рельефе пространство разных слоев, где может быть расположена хорошая, классная территория озеленения, где может быть бутиковая улица на уровне рельефа, где может быть гостиница, апартаменты, то есть новый центр города с очень ясной функцией развлекательного и рекреационного характера, — рассуждает Долнаков.

Однако в первую очередь это должна быть зеленая зона, потому что зелени в этой пыльной части Новосибирска сильно не хватает.

— Рельеф является царем этой площадки. Там можно сделать шикарную трехуровневую структуру, развести транспорт, потоки людей и весь трафик, который генерируется на углу напротив «Ауры». В итоге Новосибирск получит идеальное пространство для проведения каких-то интересных мероприятий общегородского характера. Это новое ядро центра. Любая попытка превратить его в еще один жилой квартал погубит эту площадку, — предупреждает Петр Долнаков.

По мнению эксперта, для ее освоения нужно составлять очень подробное техническое задание, проводить международный конкурс с ясным результатом, с ясными деньгами.

— Там потребуются большие вложения, но потенциально это градостроительная изюминка центра, ее просто так сдавать нельзя и нельзя дефрагментировать. Хотя процесс дефрагментации уже начался: на Ипподромской появляются какие-то здания странного типа. Эту площадку нужно рассматривать в развитии, совместно с Военным городком, — уверен он.

Член-корреспондент Международной академии архитектуры, преподаватель по дисциплине «Комплексное развитие территорий» НГУАДИ имени А.Д. Крячкова Александр Ложкин также считает, что территория, занятая гаражами, концептуально должна рассматриваться к развитию вместе с Военным городком.

— Эти территории сегодня имеют депрессивный характер, но могут заиграть по-новому при грамотной трансформации. Например, территория за «Аурой» — хорошее место для делового центра города, по аналогии с Москва-Сити, Екатеринбург-Сити. В Новосибирске тоже мог бы появиться деловой многофункциональный район. А Военный городок обладает высочайшим потенциалом как объект культурного наследия. Эти территории при совместной трансформации могут дать синергетический эффект, — заявил Ложкин.

Вернуть Каменку

Артур Лотарев напоминает, что над коллектором, который проходит под гаражами, строить нельзя. Это зона отчуждения. Но его можно выкопать обратно, освободив речку, и организовать вдоль нее территорию отдыха. А по обоим берегам построить многофункциональные жилые комплексы с видом на новый парк с Каменкой.

— Таких примеров возврата закопанных рек обратно в городскую среду очень много. Один из самых известных — Сеул, где в 2005 году убрали многоуровневую эстакаду и восстановили русло реки Чхонгечхон прямо в центре мегаполиса. А в городе Йонкерс (США) на месте унылой автопарковки выкопали обратно реку Соу-Милл и устроили там красивый сквер, — комментирует эксперт.

Застройщиков этой территории должно быть много для разнообразия, считает Лотарев. Все они могут финансово вложиться в строительство парка.

— Цена квартир с видом на деревья и речку всегда выше, чем на пустырь или магистраль, — подчеркивает собеседник редакции

«Город мастеров»

Директор департамента архитектуры компании для застройщиков «БУСЫ» Ольга Котенко считает, что в локацию рядом с «Аурой» можно было бы вписать «Город мастеров». Речь идет о создании многофункционального квартала, сочетающего в себе жилье, общественный парк на эксплуатируемой кровле стилобата и, что самое важное, сохранение мастерских. Эта идея, по мнению эксперта, почти идеально попадает в болевую точку локации.

— «Город мастеров» хорош тем, что он пытается разрешить главный конфликт этой территории, который бурно обсуждается в городе: между желанием властей облагородить центр и запросом горожан на сохранение гаражей как места для бизнеса. Вместо радикального сноса, который вызвал бы ожесточенное сопротивление сотен владельцев боксов, мы считаем перспективным более эволюционный путь. Интеграция мастерских в новую городскую ткань позволяет сохранить важную социальную и экономическую функцию места, одновременно превратив его из «битумного поля» в современное, привлекательное пространство, — рассуждает эксперт.

Коммерческий потенциал проекта — продажа квартир в жилых секциях — основной источник дохода для инвестора.

— Строительство жилья в центре города, несмотря на все экономические колебания, остается одним из самых ликвидных вложений. Парк и общественные пространства повысят привлекательность района для будущих жильцов, а мастерские, находящиеся в аренде, обеспечат стабильный поток доходов, — уверена Ольга Котенко.

По ее словам, проект может и должен привлечь крупных девелоперов. Центр города — это всегда лакомый кусок, и, как отмечают эксперты, даже в кризис жилье в таких локациях продается лучше всего. Однако решение проблемы с тысячами собственников гаражей требует деликатного подхода, возможно, с участием города для разработки механизма компенсаций и переселения, так как выкуп этих объектов по рыночной цене может сделать проект нерентабельным для инвестора.

— На наш взгляд, здесь возможен формат государственно-частного партнерства, где город выступает модератором и регулятором, а инвестор — главным исполнителем, получающим прибыль от продажи жилья и коммерческих площадей. Самый острый вопрос остается с правом собственности всех владельцев гаражных боксов, но на это лучше ответят компетентные юристы, — рассуждает собеседница редакции.

На перспективу

Александр Ложкин отметил, что во время его работы в мэрии Новосибирска (В течение пяти лет Ложкин работал главным архитектором Новосибирска. — Ред.), приходили инвесторы, которые выражали интерес к развитию данной территории.

— Эта территория достаточно дорогая. Там несколько тысяч гаражей, и у каждого есть собственник. Если перемножить эти объекты на их рыночную стоимость, то начальное освоение земли получится очень дорогим. Пока интерес с возможностями ни у кого не сошелся. Особенно сегодня, в текущем состоянии рынка недвижимости. Должен наступить момент, когда появится рентабельность освоения этой территории. Думаю, что это произойдет в перспективе пяти-десяти лет, — прогнозирует собеседник редакции.

Ранее редакция сообщала о том, что продажа новосибирского «Подсолнуха» снова сорвалась. Седьмая попытка мэрии реализовать недострой на улице Ватутина закончилась ничем.