По данным регионального Минстроя, в Новосибирской области сформированы более 20 площадок под комплексное развитие территории. Большая часть из них находится в городе. Как правило, на этих участках расположены частные дома, где могут работать самозанятые, либо объекты малого и среднего бизнеса. Редакция Infopro54 попросила юриста ЮП «Курсив» Никиту Калинина прокомментировать: что делать, если участок, который занимает ваш бизнес, попал в периметр комплексного развития территории, и вы понимаете, что снос вашего бизнеса (а также дома) уже неминуем.

Изъятие недвижимости при комплексном развитии территории

— Никита Андреевич, какими нормативными актами сейчас регламентируется изъятие недвижимости, которая попадает на площадку КРТ?

— Комплексное развитие территории (КРТ) — градостроительные мероприятия по обновлению и развитию территории по решению органа государственной власти или местного самоуправления. В рамках КРТ его инициатором или привлеченным застройщиком осуществляется снос существующих объектов и последующее новое строительство, благоустройство.

КРТ предполагает изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, в том числе жилых помещений.

30 декабря 2020 года вступили в силу изменения градостроительного законодательства (гл. 10 ГрК РФ), систематизировавшие правила КРТ и расширившие перечь основания для включения земельных участков в комплексное развитие территории. Если раньше под КТР подпадали земельные участки, занятые аварийными или самовольно построенными объектами, то теперь субъекты РФ вправе устанавливать дополнительные критерии для многоквартирных домов. Согласно приказу Министерства ЖКХиЭ Новосибирской области от 05.07.2021 № 117, установлены следующие критерии: износ конструктивных элементов превышает 70%; построенные до 1975 года включительно панельные дома; отсутствие хотя бы одной из систем водо-, тепло- или электроснабжения.

Применительно к нежилой застройке также появился новый критерий возможного принятия решения о КРТ — несоответствие земельного участка виду разрешенного использования или предельным параметрам строительства.

Изъятие жилых помещений у граждан

— Если под снос попадает жилой дом, какие права есть у собственников? На что они могут рассчитывать?

— Если жилое помещение подпадает под критерии КРТ, то собственнику жилого помещения полагается компенсация за изъятие собственности (ст. 32.1 ЖК РФ).

По общему правилу, гражданин получит денежное возмещение, размер которого включает рыночную стоимость жилого помещения и земельного участка (доли в праве на земельный участок и иное общее имущество многоквартирного дома), а также убытки. В состав убытков могут быть включены расходы в связи с переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, упущенная выгода (от сдачи помещения внаем, например).

— Может ли собственник потребовать произвести натуральный обмен? То есть предоставить ему другое жилье, а не деньги?

— С согласия гражданина ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение. Но предложение другого помещения не является обязанностью органа власти, и его параметры (площадь и т.д.) не определены. Если стоимость предлагаемого помещения меньше размера полагавшейся денежной компенсации, то разница выплачивается гражданину. Если же, наоборот, стоимость предлагаемого помещения больше, то гражданин обязан произвести доплату.

Отдельным актом субъекта РФ может быть предусмотрено право гражданина на получение равнозначного жилого помещения (жилая помощь и количество комнат не должны быть меньше, чем раньше). Например, такие акты приняты в Пермском крае, Пензенской, Тверской, Самарской областях. В настоящее время правительством Новосибирской области такого специального акта не принято.

— Как определяется размер денежной компенсации за изымаемое жилье?

— Первоначально размер денежной компенсации (в том числе рыночная стоимость жилого помещения) определяется органом государственной власти, местного самоуправления или застройщиком (лицом, привлеченным для комплексного развития территории) в проекте договора на отчуждение помещения на основании отчета об оценке.

В случае отказа гражданина заключать такой договор, спор передается на рассмотрение суда, который вправе установить иной размер денежной компенсации. Как правило, суды назначают оценочную экспертизу для установления такого размера компенсации.

Если нет уверенности в том, что экспертиза покажет больший в сравнении с предложенным размер компенсации, то рекомендуется подписать договор. В противном случае, если суд встанет не на сторону гражданина, на него будут возложены судебные расходы, в том числе стоимость экспертизы. Если же предложенная компенсация явно занижена, то имеет смысл определить справедливый размер в судебном порядке и не подписывать предлагаемый договор.

Если у гражданина отсутствует иное жилое помещение, то, по его желанию, за ним может быть оставлено право пользования жилым помещением на срок до 6 месяцев либо его расходы на временное проживание включаются в размер денежной компенсации.

Изъятие нежилой недвижимости

— В периметр комплексного развития территории попадат и немало участков, на которых работают объекты бизнеса. Как происходит их изъятие? На какую цену может рассчитывать собственник бизнеса?

— Изъятие земельных участков, не занятых жилыми помещениями, вместе с расположенной на них нежилой застройкой осуществляется по правилам земельного законодательства (ст. 56.12 ЗК РФ) и в целом аналогично порядку изъятия жилых помещений.

Собственник может рассчитывать на денежную компенсацию, включающую в себя выкупную цену земельного участка и расположенных на нем объектов, а также убытки.

Земельное законодательство прямо не раскрывает состав подлежащих компенсации убытков, но они могут зависеть от характера и целей использования земельного участка, в том числе для предпринимательской деятельности (сдача в аренду или использование для торговли).

Согласно правовой позиции высших судов, возмещению подлежат убытки, в том числе причиненные невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами в связи с изъятием земельного участка (например, кредитный договор под залог недвижимости), а также упущенная выгода (п. 28 постановления пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

— Может ли собственник потребовать предоставить ему другой участок?

— По соглашению между собственником и органом власти, взамен предыдущего может быть предоставлен другой земельный участок, однако требовать обязательного предоставления такой замены собственник не вправе.

Оспаривание размера компенсации в суде

— Есть ли смысл опротестовывать размер компенсации, которая предлагается при сносе недвижимости, в суде? Можете оценить результаты таких споров?

— В настоящее время судебных споров, связанных с комплексным развитием территории по новым правилам, пока не так много. Они возникают при несогласии собственника с предложенным размером возмещения и отказе инициатора КРТ от встречных уступок.

Как правило, инициатор комплексного развития территории для формирования своего предложения заказывает проведение своей досудебной оценки размера компенсации.

В случае передачи спора в суд размер компенсации в большинстве случаев определяется по результатам судебной оценочной экспертизы. Эксперт определяет не только рыночную стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, но и размер убытков.

В практике имеются случаи, когда после результатов судебной экспертизы размер возмещения удается увеличить.

В свежем деле об изъятии в Шерегеше земельного участка (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 26.08.2022 по делу №А27-319/2021) со зданием проката изначально индивидуальному предпринимателю предлагали 27 млн рублей, тогда как по результатам судебной экспертизы удалось установить компенсацию в размере 44 млн рублей (увеличение на 63%) Однако размер компенсации увеличился за счет рыночной стоимости объектов недвижимости, тогда как размер убытков, наоборот, снизился с 23 до 15 млн рублей. Риск таких колебаний результатов оценок необходимо учитывать.

В другом случае удалось увеличить размер компенсации с 6,8 до 10,5 млн рублей (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.08.2022 по делу №А74-9158/2020, увеличение на 54%).

— С чем связан такой разброс размера компенсации?

— Из анализа судебных актов зачастую невозможно установить, чем именно руководствовались эксперты при определении размера убытков, упущенной выгоды. Однако из некоторых примеров можно установить, что эксперты приходят к выводу об отсутствии упущенной выгоды, если не представлены доказательства ведения собственником реальной экономической деятельности на изымаемом земельном участке (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 по делу №А65-10487/2016).

Рекомендации

— Какие рекомендации вы можете дать собственником коммерческих, жилых объектов, которые сейчас попадают под снос в связи с реализацией в Новосибирске проектов комплексного развития территорий?

— В качестве рекомендаций тем, кому пришло уведомление о предстоящем изъятии недвижимости с проектом договора, можно посоветовать следующее:

•  постараться увеличить размер компенсации в договоре путем переговоров;
• для увеличения компенсации, в том числе для последующего оспаривания размера предложенной государством компенсации в суде — самостоятельно заказать проведение досудебной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и убытков в случае их изъятия;
•  собрать и представить в суд документы о размере убытков, которые возникнут в случае изъятия недвижимости;
• настаивать на проведении судебной оценочной экспертизы.

 

Также рекомендуется заранее собрать следующие документы о возможных убытках:

• данные о средней стоимости услуг риелторов (ценовые предложения) — для поиска другого жилья, земельного участка;
• данные о средней стоимости грузоперевозок (ценовые предложения) — для переезда, перевоза имущества;
• размер государственной пошлины за регистрацию права собственности — для оформления прав на другой объект недвижимости;
•  договоры с третьими лицами, в силу которых собственник понесет убытки при изъятии объекта недвижимости (договор залога, аренды или найма в пользу третьего лица и т.д.) — при наличии;
• документы о ведении экономической деятельности на объектах недвижимости (сдача в аренду, внаем — для жилого помещения, использование для производства, продаж, оказания услуг и т.д.);
• документы о размере извлекаемых доходов от использования объектов недвижимости;
• документы о расходах, необходимых для экономического использования объектов недвижимости (закупка продукции, привлечение субподрядчиков, исполнителей, выплата заработной платы, расходы на энергоресурсы и т.д.).