Брокер, учредитель компании Nazarov & Partners Александр Назаров на августовском заседании VIP-club’а назвал ключевые тренды, актуальные для новосибирского рынка недвижимости в первой половине 2023 года.

Коммерческая недвижимость

― В Новосибирске уже 15 лет практически не строится метро, и это оказывает серьезное влияние на рынок недвижимости. Бизнес в основном развивается вокруг метро, что привело к дефициту помещений в данных локациях, а значит, к росту цен и т.д.

За 13 лет в Новосибирске не построено ни одного бизнес-центра класса A и B. В 2010 году эксперты сильно напугали девелоперов тем, что офисный рынок в городе близок к насыщению и больше строить опасно. Сегодня это привело к серьезному дефициту предложения. Например, сейчас у меня в работе несколько клиентов, которым необходимы качественные офисные площади в районе 2-5 тысяч кв. м на правом берегу, а в Новосибирске их нет.

При этом если за время последних кризисов в России, в Москве цены на офисы снижались, так как арендаторы уезжали из столицы, то в Новосибирске такого тренда не был ― дефицит сохранялся. Цена на офисы упала на 5-10%, но потом быстро вернулась назад. За последние 10 лет на сегменте офисной недвижимости у нас в городе сохраняется напряженная стабильность, но без катаклизмов.

За 13 лет в Новосибирске также не построен ни один крупный ТЦ, что привело к дефициту площадей торговой недвижимости высокого класса.

Самый динамичный сегмент рынка коммерческой недвижимости в Новосибирске ― складской. К 2020 году мы подошли с жутчайшим дефицитом складов класса A и B: сдавать и продавать было нечего. Если бы в тот момент на рынок вошел любой объект площадью даже 20 тысяч кв. м, то он был бы сдан в сжатые сроки. Цены на склады до сих пор ползут вверх. Несмотря на то, что многие иностранные компании ушли из России, бизнес в Новосибирске очень активно развивается.

Еще один тренд последних лет — раньше была пропорция: 80% покупателей приобретали недвижимость для сдачи в аренду, то сейчас больше покупают помещения под свой бизнес. И это интересно, так как появилось много необычных бизнесов, которых ранее не было на рынке.

В целом 2023 год принес много интересных концептуальных проектов. Если в начале года мы предполагали, что цены и интерес к коммерческой недвижимости будут падать, инвесторов будет мало, то сегодня все оказалось очень весело. Самый востребованный сегмент по итогам полугодия — по—прежнему офисы. Здесь происходят просто чудеса. Freedom, который строится на набережной, снимает сливки этого спроса, так как продает этажами, причем по цене, которой нет на рынке ― 200-250 тысяч за «квадрат». Такие деньги, по сути, инвесторы платят за воздух, так как объект будет построен только через 2-3 года.

В этом году на рынок в принципе выходит большое количество проектов, которые начинают ломать ценообразование.

Очевидный тренд 2023 года ― люди начали инвестировать в апартаменты. Каждый новый проект этого типа представляет на рынок свою концепцию: Gagarin City, Time Park, Freedom, IQ apart, Voroshilov, Nova-апарт, «Пилигрим», «Аэрон». Для локальных инвесторов это стало спасением, так как это уникальная концепция для вложения средств в объекты гостиничного сервиса с гарантированной доходностью. Для Новосибирска это еще новинка, и никто толком не понимает, как такие инвестиции будут работать, но продажи апартаментов растут. На мой взгляд, здесь нужно быть аккуратными, так как впереди маячит перенасыщение рынка, и каждый проект нужно изучать очень тщательно.

Думаю, что дефицит на рынке коммерческой недвижимости в регионе сохранится еще 2-3 года, и только потом начнут появляться новые объекты, которые сейчас находятся в стадии проектирования.

Жилая недвижимость

В 2023 году на рынке жилой недвижимости в Новосибирске мы наблюдаем рост интереса к качественным дорогим концептам. Новосибирск дорос до того, чтобы в них инвестировать. Причем цены в таких объектах становятся откровением как для экспертов, так и для девелоперов, потому что в данных локациях такой стоимости квадратного метра в Новосибирске никогда не было, места никогда не котировались. Но пришел бизнес со своей концепцией, масштабно вкладывается в проект, в дизайн, в благоустройство, интерьер, маркетинг — и это начинает работать: недвижимость продается в 1,5 раза дороже, чем ты ее оценивал. Таких примеров довольно много. Сегодня концепция проекта ― один из самых важных критериев успешности.

Сейчас очень эффективна практика инвестирования на старте проекта: если вы обратитесь за покупкой в начале строительства объекта, то заработаете гораздо больше денег, чем на финише проекта. Недавно в Новосибирске стартовал проект, к запуску которого девелопер готовился 1,5 года. В ходе презентации выяснилось, что в объекте забронированы около 80% квартир. Это уже успех и говорит о том, что проект интересный и цены доступные. Но, на мой взгляд, ребята недоглядели, так как я ожидал, что цены в ЖК будут в 1,5 раза выше, то есть они могли бы заработать больше, если бы брони было меньше.

Вложение денег в премиальную недвижимость всегда было консервативной инвестицией, так как цена на нее не падает. Но сейчас покупка квартир такого класса в Новосибирске больше не про инвестиции, а про повышение качества жизни. Пока в нашем городе таких проектов мало, поэтому их рассматривают под микроскопом, внимательно отслеживают, ищут минусы и плюсы, а потом приобретают, так как нужно вложить деньги в надежные активы. Поэтому каждый проект элитной недвижимости, который сегодня появляется на рынке, ― это очень хорошо.