Рыночная ипотека почти умерла

Ситуация в строительном комплексе РФ крайне сложная. Все понимают, что перекрытие возможности покупки жилья для большинства граждан не может не привести к самым серьезным последствиям. Об этом на прошедшей в Новосибирске отраслевой конференции для девелоперов Сибирского федерального округа «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы» заявил координатор по СФО Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), вице-президент Российского союза строителей, руководитель СРО АСОНО Максим Федорченко.

Руководитель «ЕРЗ.РФ», заместитель председателя Комитета ТПП по предпринимательству в сфере строительства Кирилл Хлопик оценил ситуацию, в которой сейчас приходится работать застройщикам. По его словам, с ипотекой последние два месяца все очень плохо. Ипотека с господдержкой еще теплится, а рыночная почти умерла.

— По нашим оценкам, по выдаче ипотеки мы упали на уровень 2008 года, хотя тогда официальной статистики по рынку в целом еще не было. Но если учесть, что тогда средняя площадь квартиры была 56 квадратных метров, а сейчас ― 48 «квадратов», то падение будет еще более серьезным. Мы понимаем, что рынок сократился до рекордно низких уровней, — констатировал Хлопик.

Руководитель экспертного центра сервиса цифровой аналитики для девелоперов «Объектив.рф» Ксения Чернецкая сообщила, что, по данным компании, на рынке Новосибирска сегодня более 35 тысяч лотов в статусе остатков, то есть непроданного жилья.

— Если принять во внимание тот темп реализации, который нам показало начало 2025 года, то для продажи всего этого объема потребуются 3,4 года. Гораздо хуже ситуация в Екатеринбурге, где рынок на сегодняшний день фактически уже затоварен, — констатировала эксперт.

Несмотря на падение спроса, на рынке наблюдается рост средней цены по квадратному метру в экспозиции.

— На сегодня в Новосибирске этот показатель составляет 161 тысячу рублей за квадратный метр в новостройках, — отметила Чернецкая.

Директор по продажам ГК «КПД-Газстрой» Валерий Коваленко отметил, что цена квадратного метра в новостройках в Новосибирске выросла до 165 тысяч рублей, а вилка составляет 165-250 тысяч с учетом тех цен, которые закладывают застройщики с компенсацией ипотеки банка. Кстати, по его оценкам, количество непроданных квартир в городе еще больше — около 55 тысяч.

Нюансы адаптации

Максим Федорченко подчеркнул, что инициативы, связанные с расширением поддержки спроса на первичном рынке недвижимости, которые сейчас выдвигаются, как правило, наталкиваются на полное непонимание и со стороны Центробанка. Эксперт проанализировал, как девелоперы реагируют на сложившуюся на рынке ситуацию.

— Кто-то сокращает количество новых проектов, чтобы оптимизировать бизнес, кто-то, наоборот, заходит на новые земельные участки и готовится к тому неизбежному скачку спроса, который произойдет, как только появятся какие-то финансовые инструменты его стимулирования, — констатировал Федорченко.

Кирилл Хлопик наблюдает, что часть компаний увеличили в своих продажах долю рассрочки. Официальных данных по рассрочкам нет, так как в Росреестре это не фиксируется. Согласно опросам, в среднем на них приходятся 25% от всех продаж.

— Большинство покупателей берут квартиру в рассрочку, так как надеются, что к концу строительства объекта ипотека станет более доступна и они смогут конвертировать рассрочку в ипотеку, — говорит эксперт.

Валерий Коваленко рассказал, что в структуре продаж компании ипотека сегодня занимает 87% продаж, а не 55% ― как в среднем по рынку, 9,3% приходится на стопроцентную оплату и 3,4% ― на рассрочку.

— При использовании рассрочки мы столкнулись с ситуаций, что сделки с уплатой первоначального взноса в 20% и выплатой остатка в конце строительства расторгаются. Люди, которые покупают квартиру в рассрочку, рассчитывают на то, что ставка по рыночной ипотеке в дальнейшем упадет. Однако у нас срок строительства достаточно короткий: год и три месяца в среднем на объект. И мы видим, что люди просто не успевают накопить те денежные средства, которые нужны для гашения. Дорогая ипотека им это покрыть тоже не позволяет, поэтому идут расторжения, — поясняет Коваленко.

Представитель девелопера также отметил, что застройщики уперлись в потолок стоимости квартиры — 7,5 млн рублей. Такие объекты можно взять по семейной ипотеке, где максимальный кредит составляет 6 млн рублей.

— У нас на семейную ипотеку сейчас приходятся 87% продаж. Стандартной ипотеки нет вообще. Этот потолок ведет к затовариванию рынка, — предупреждает застройщик.

Еще один тренд в продаже на рынке первичной недвижимости — удлинение цикла сделки. Как наблюдают участники рынка, покупателям сегодня нужно больше времени, чтобы оценить все варианты доступных финансовых механизмов. В результате январь показал достаточно маленький процент конвертации в сделке, в феврале ситуация гораздо приятнее, по итогам марта Новосибирск понемногу приближается к норме.

Застройщики пересматривают квартирографию

Участники отраслевой конференции также обсудили перспективы развития рынка в ближайшем будущем. По оценке Кирилла Хлопика, он будет регулироваться за счет падения предложения, то есть сокращения вывода на рынок новых проектов. Новосибирская область, по его словам, просела по выданным разрешениям на новые проекты уже в 2024 году: в регионе выводилось намного меньше проектов, чем раньше.

По словам Ксении Чернецкой, в структуре продаж в целом по РФ львиная доля сегодня приходится на лоты площадью 30-40 квадратных метров. В Новосибирске доля таких лотов около 20%, и 20% приходятся на квартиры метражом 40-50 «квадратов» — это вторая по востребованности в России интервальная ниша. В целом, констатирует эксперт, сегодня наиболее востребованные сегменты лотов — от 30 до 50 квадратных метров.

— Средний метраж квартиры, которая продается в городах-миллионниках, ― около 52 квадратных метров. Это особенно актуально для Новосибирска. У вас в принципе всегда более просторные планировки. Это специфика города и специфика покупателей, — говорит аналитик.

Валерий Коваленко отмечает, что сегодня примерно 45-50% рынка Новосибирска — это квартиры небольшой нарезки, то есть до 48 – максимум 54 «квадратов». Все что выше — уже квартиры большой площади, продажа которых преимущественно происходит с привлечением накоплений либо с реализацией каких-то объектов недвижимости, которые есть у покупателей.

— Если участь среднюю стоимость квадратного метра в 165 тысяч рублей и потолок кредита по семейной ипотеке, то максимум, что себе может позволить средний заемщик в Новосибирске сегодня — 45 «квадратов». Это двушка-студия, то есть достаточно ограниченная площадь пространства для семейной пары, — пояснил представитель застройщика.

С учетом спроса, по его словам, застройщики Новосибирска сейчас ушли в перепланировку квартирографии, которую изменяют на мелкую нарезку, так как понимают, что иначе они не смогут построить дом, а если смогут, то затраты на проектное финансирование «съедят» всю маржинальную прибыль, то есть в стройке нет экономического смысла.

— Думаю, что в краткосрочной перспективе застройщики будут запускать дома с небольшой нарезкой квартир. Пока не изменится ситуация со ставкой рефинансирования, — подчеркнул Коваленко.

Покупатели приходят на готовое

Львиная доля объектов, которые мониторит «Объектив.РФ» реализуется в предчистовой отделке. Однако Михаил Сигал, генеральный директор ГК «Восток Центр» (Иркутск), отметил рост интереса покупателей к квартирам с ремонтом и меблировкой. В объектах компании их доля занимает до 50%.

— Мы сегодня видим интерес к такому предложению, что позволяет агрегировать продажи. Какого-то апокалиптического падения в продажах у нас в компании в этом году нет. Люди идут и покупают квартиры, в основном для себя, — пояснил Сигал.

Кирилл Хлопик сообщил, что «ЕРЗ.РФ» совместно с участниками рынка и экспертами сейчас разрабатывает типовой стандарт к отделке квартир.

— По просьбе ряда застройщиков у нас в стандартах также появился раздел требований к мебели. Как выяснилось, претензии можно предъявлять не только к отделке, но и к качеству мебели. Такие судебные иски от покупателей уже есть. Это самая сложная тема, потому что по мебели нет сводов правил, и мнение экспертов по ее качеству является очень значимым для суда, — пояснил он.

Земельные банки переформатируются

Весьма противоречива сегодня ситуация с земельным банком. Кирилл Хлопик сообщил, что «ЕРЗ.РФ» приостановил наполнение банка земли, так как по всей России появилось большое количество участков на продажу. Сегодня в базе уже более 2 тысяч лотов.

— Нам некоторые застройщики предоставляют по 20-30 участков в разных регионах России, и на них минимальный спрос. Есть очень много участков с действующими разрешениями на строительство, в том числе в Москве. Раньше в истории такого никогда не было, — констатировал он.

По словам Хлопика, в Новосибирске за последние полгода также расширился земельный банк, есть выбор земельных участков под застройку. Руководитель отдела земельного банка «Брусники» (Новосибирск) Борис Зырянов пояснил, что застройщики региона оценивают рынок, где снижаются продажи, анализируют свой текущий земельный банк, выявляют те проекты, которые можно быстро запустить, и долгосрочные проекты формата КРТ.

— В итоге у них формируется пассив, который сегодня по каким-то причинам они не могут вовлечь в жилищное строительство, либо какие-то иные проекты, и на рынке появляется больше количество лидов. Внимательная комплексная оценка портфеля помогает понять, что в ближайшие 3-5 лет компания не сможет использовать площадки под свои проекты ― и выгоднее предложить их какому-то другому застройщику в этой же локации, но с другим продуктом, который для него является специализированным, он может взять его в реализацию. Так что земельный банк сегодня может быть как активом, так и пассивом. Держать участок 3-5 лет и положить деньги на депозит под 20% — это разные инвестиции. С другой стороны, перед застройщиками, не имеющими земельного банка, сегодня открываются интересные перспективы, — рассуждает Борис Зырянов.

Квартиры большой площади перетягивают инвестиционный интерес

Участники рынка констатировали, что на первое место в отрасли также вышла тема долгосрочного планирования.

— Мы видим рост себестоимости строительства, в первую очередь за счет роста зарплат, расходов на банковское сопровождение, на социальную инфраструктуру, на подключение к инфраструктуре. Все это происходит на падающем рынке, — говорит Кирилл Хлопик.

Валерий Коваленко прогнозирует, что в краткосрочной перспективе в Новосибирске можно будет наблюдать затоваривание рынка по крупным квартирам. Ситуация не изменится, пока не снизится ключевая ставка.

— К нам в компанию сейчас поступает довольно много обращений от людей, которые хотят расширить свою жилплощадь, но у них нет инструментов для реализации этой потребности. Когда ставка упадет вниз, все пойдут продавать вторичку, высвободятся денежные средства со вторички плюс депозиты, и мы увидим очень серьезный рост цены на квартиры площадью более 45-50 квадратных метров. Но это перспектива, скорее, 2026 года. Поэтому с точки зрения инвестиций, наверное, крупная квартира сейчас лучше, чем инвестиции в мелкую квартиру. У мелкой нарезки инвестиционной составляющей сейчас практически нет, — говорит Коваленко.

По его словам, для стимулирования спроса на недвижимость сегодня нужно индексировать сумму по семейной ипотеке, как минимум вслед за ставкой инфляции.

— Можно диверсифицировать ставку по ипотеке в зависимости от площади квартиры. Например, если заемщик приобретает по семейной ипотеке квартиру больше 50 квадратных метров, то ставку можно сделать ниже 6%. При покупке мелких квартир — 8%. Это позволит выровнять структуру предложения. В противном случае, если ситуация с финансами не поменяется, мы снова вернемся к мелкой нарезке новостроек, которая никому уже не нужна. Это неэффективное использование земельного участка, так как застройщик не может «посадить» на него нормальное количество парковок, а также вымывание купленных лотов, — резюмировал эксперт.

Ранее редакция сообщала о том, что Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ предложило региональным властям согласовывать новые проекты с площадью квартир-студий не менее 28 квадратных метров.