В режиме неопределенности

— Евгений, какова на сегодняшний день заполняемость торговых центров в Новосибирской области, других регионов Сибири? Где больше всего вакантных мест?

— Сложно однозначно ответить на этот вопрос. Есть такая история, что компании, которые якобы «ушли» из России, до сих пор не расторгли договоры с торговыми центрами. В результате вы можете видеть в ТЦ пустые помещения, но по факту арендаторы за них платят. Да, поступления у ТЦ в этом случае не такие большие, как если бы арендодатель взимал плату с оборота, но эти деньги помогают ТЦ выходить из убытков и продолжать функционировать в режиме доходности, который приемлем для технического существования объекта.

— А если говорить о ТЦ, где не было иностранных брендов?

— Здесь многое зависит от формата ТЦ. Был ли там кинотеатр или нет, был ли ТЦ ориентирован на моноторговлю. Эти вещи очень сильно влияют на устойчивость бизнеса. К примеру, если в ТЦ было несколько аутлетов, например Nike, Puma, Adidas, то есть вероятность, что собственники «приплыли», так как из-за санкций выбывает почти 80% экспозиции. Этот формат может схлопнутся, и им придется менять концепцию торгового объекта.

Что касается обычных районных ТЦ, которые вообще не зависят от иностранных брендов, то у них не было никаких серьезных колебаний. Доля вакантных площадей в таких объектах составляет в 10-15%, то есть на докризисном уровне — условно стабильная, так как идет небольшая ротация арендаторов.

Часть арендаторов вообще не почувствовали в 2022 году никаких изменений: продуктовый ритейл, пивные магазины, доставка, пункты выдачи. Во всяком случае из-за санкций и геополитики. Изменения в этом сегменте могли происходить на фоне локальной конкуренции, например рядом открылся или закрылся конкурент.

— Оценивали ли вы, как изменился спрос в ритейле?

— Если говорить о цифрах, то, по данным РСТЦ, в целом по России спрос упал на 10-20%. В Новосибирске схожая тенденция.

Есть понимание, что падает покупательская способность населения, экономика сжимается. Люди экономят, замещают свою потребительскую корзину ― и это сказывается на посещаемости ТЦ и офлайн-операторов. Это ощущает и мелкая розница, и ИП. Но для ритейла это стандартная ситуация, и он быстро адаптируется к изменениям.

С другой стороны, все больше людей понимают преимущества онлайн-торговли и переходят на интернет-площадки. Однако, на мой взгляд, офлайн-торговля все равно останется весомой частью рынка и не исчезнет.

— Как ТЦ Новосибирска, других регионов Сибири скорректировали цены на аренду?

— Там, где можно проводить индексацию на уровень инфляции, все ТЦ стараются это сделать, чтобы остаться на плаву и соответствовать реалиям рынка. Хотя если учесть, что официальная инфляция в 2022 году составляет около 12%, а реальная намного больше, то даже у тех, кто провел индексацию, это история ни о чем. В тех ТЦ, где продажи упали и у арендаторов критическая ситуация, собственники и управляющие вынуждены реагировать на просьбы предпринимателей и уменьшать арендные платежи. Но это тема для индивидуального обсуждения, массовой ее вряд ли можно назвать.

При этом сейчас нередки случаи, когда арендаторы манипулируют сложившейся ситуацией, добиваясь более льготных условий у собственников. Например, владельцу ТЦ арендатор-федеральный ритейлер может заявить: «Снижай арендную плату в два раза, либо мы съезжаем». И собственник в панике, так как понимает, что другого арендатора такого уровня он сейчас не найдет. Сети мастерски находят «правильные» слова и подходы, а ТЦ становятся заложниками таких историй.

Почти без вариантов

— Каким ТЦ удалось заместить ушедшие иностранные бренды? За счет каких арендаторов?

— Увы, никаким. Нечем замещать. Чтобы вы понимали: из страны ушли около 130 крупных розничных операторов мирового масштаба. Найти замену на их место крайне сложно. Сейчас по всей стране порядка 30 брендов-заменителей, и то не масштабных, а локальных. Причем большей частью они расположены в Центральной России, не в Сибири.

Да, в отдельных ТЦ появляются локальные, частные истории — эксперименты. Универсального рецепта, который бы послужил лечением для всех ТЦ, нет.

— Например, о каких отечественных брендах вы говорите?

— Например, в Центральной России есть бренд Slava, который сейчас забирает в ТЦ большие площади. Но по факту это агрегатор для большого количества отечественных компаний, который выводит их продукцию на рынок под одним именем. Это не какая-то глобальная история.

Для ТЦ такие проекты не выход, так как они генерят меньший поток посетителей, чем мировые операторы, объем товарооборота у них меньше, а значит, они платят меньше арендных платежей.

С другой стороны, я вижу, что на рынок Новосибирска, других городов Сибири начали возвращаться западные бренды: Mango, Mexx. Заходят иностранные бренды, которые ранее не могли конкурировать с мировыми операторами, а сейчас вполне могут развернуться в России.

— Как изменяются форматы ТЦ в Новосибирске, регионах Сибири?

— Глобально никаких изменений нет. Я бы сказал, что есть попытки спасти ситуацию, но не системно, а хаотично. Люди пытаются извернуться, но пока ничего дельного придумать не могут. Где-то локально встает dark store, где-то расширяется оператор доставки. На профессиональном жаргоне такие истории называются «шахматными перестановками», когда на одном поле меняют существующие фигуры. Арендаторы выдвигаются из второго ряда в первый, но тупиковых пустующих мест на задворках, в малопроходных локациях становится больше.

Очень сильно бьет по ТЦ неопределенная ситуация с кинотеатрами. Никто не понимает, как эта история будет развиваться дальше.

— А в других регионах есть форматы интересной реконцепции ТЦ?

— Есть пример в Казани, куда мы собираемся отправиться для обмена опытом. Там ребята полностью переформатировали торговый центр в склад. Однако они уже столкнулись с массой проблем, в том числе юридических проволочек, так как оказалось, что поменять профиль здания — это очень затратная история по финансам и времени.

У нас есть идеи по реконцепту ТЦ, но я воздержусь их комментировать, так как это — коммерческая информация, с которой мы выходим к собственникам торговых центров. Для некоторых ТЦ Новосибирска, на наш взгляд, проблема переформатирования бизнеса вполне решаема.

Банкротные истории

— Много ли ТЦ Новосибирска, других регионов Сибири находятся в банкротном, предбанкротном состоянии? Есть ли покупатели на такие активы? Каков может быть дисконт по таким сделкам?

— Финансовые показатели деятельности ТЦ закрытые, поэтому точно сказать, кто находится в предбанкротном состоянии, сложно. На мой взгляд, пока таких немного. Но, практика показывает, что рынок недвижимости очень инертен. К примеру, только сейчас на нем стали сказываться последствия кризиса 2014 года. Следом начнут появляться «подснежники» пандемийного 2020 года, когда вводился локдаун, и эта история будет отыгрываться 2-3 года. В целом же статистика банкротств свидетельствует о росте в 10% ежегодно, и в ней естественно присутствует торговая недвижимость. Так что, думаю, банкротные истории на рынке ТЦ в Новосибирске будут. Иногда даже техническое банкротство, так как бизнесменам проще пройти через эту процедуру, чтобы перераспределить свои финансовые потоки, чем постоянно находиться в подвешенном состоянии.

— А количество предложений по торговой недвижимости в Новосибирске, других регионов Сибири увеличилось?

— Я всплеска не вижу. Некоторые объекты участвуют в торгах. Дисконты по таким лотам разные: иногда чрезмерно низкие, иногда на уровне рынка. На мой взгляд, такие предложения сегодня абсолютно не интересны инвесторам. Кстати, объекты нередко продаются с торгов, и тут важно не заиграться, так как в ходе аукциона цена может вырасти до рыночной, то есть инвестор через банкротство купит объект, который можно без заморочек взять на рынке.

При этом абсолютно все владельцы ТЦ рассматривают вопрос о продаже своего объекта, так что при желании инвестор может купить любой торговый центр в Новосибирске — вопрос в цене.