Известный новосибирский брокер рынка недвижимости, основатель компании Nazarov & Partners Александр Назаров запустил цикл круглых столов, в ходе которых участники рынка анализируют ситуацию на разных его сегментах. Первый был посвящен офисам.  Второй — ситуации со складской недвижимостью.

Санкционный расклад

По мнению бренд-менеджера складского комплекса ООО «Машкомплект» УК «Главновосибирскстрой» Ольги Юрочкиной, спрос на качественные складские помещения, несмотря на сложную экономическую ситуацию и санкции, не изменился и по-прежнему превышает предложение. Хотя многие партнеры, в том числе международные компании, пока не могут сказать ничего определенного о том, что с ними будет.

— Все находятся в состоянии ожидания. Сложности есть у партнеров, которые закупают сырье и комплектующие в зарубежных странах, но они пытаются замещать их и ищут новых поставщиков, — говорит она.

Нина Головина, член совета директоров УК «Главновосибирскстрой», напомнила, что в декабре 2021 года «Машкомплект» сдал в эксплуатацию складской комплекс класса А площадью 17 тысяч кв. м под серьезного клиента — Pepsico.

— Все производственные партнеры с базой в РФ у нас остаются, в том числе Pepsico. Что касается торговых компаний, то здесь ситуация под вопросом, — говорит она.

Александр Богомолов, руководитель девелоперского направления компании ООО «ЭКС Девелопмент», пояснил, что в качестве дистрибутора электротехнической продукции компания, прежде всего, удовлетворяет потребности в складской недвижимости своей группы. Однако у нее есть и сторонние партнеры из Новосибирска, других городов. Он напомнил, что недавно компания сдала два объекта рядом с центральным складом на улице Петухова, где сейчас размещены арендаторы.

— Я предполагаю, что будет сокращение и изменение товарной матрицы. Наши европейские поставщики электрооборудования полностью прекратили поставки. Те, у кого локализовано местное производство, — сократили. Но те компании, которые поставляют товар из Китая, а также отечественные компании — продолжают работать, — рассказывает Богомолов. — На данном этапе мы ожидаем увеличения объемов складирования, так как вместе с остатками товаров европейских брендов, которые нужно допродать, поставщики начнут больше завозить замещающей продукции. Это говорит о том, что спрос на складские площади сохранится.

Это предположение подтверждает учредитель и директор ООО «Мост» Марина Куликова. Она отмечает, что до китайского Нового года компания успела заполнить склады товарами. Кризис компания встретила большими продажами: склады в буквальном смысле слова выметаются оптовыми покупателями.

— Мы работаем с промышленными товарами из Китая и с точки зрения логистики пока никаких проблем не видим. Складские запасы у нас есть. Поставки и отгрузки идут в прежнем режиме, ассортиментную матрицу никто не порезал. Производители подняли цены максимум на 20%, — рассказывает она. — С китайскими партнерами мы работаем в юанях. Курс поднялся, потом опустился, но пока нас это не коснулось, так как мы работаем по отсрочке платежа. Первые платежи пойдут в апреле-мае, тогда и увидим, как изменилась ситуация. Определенные опасения есть, поэтому сейчас мы ищем партнеров в России, с которыми будем работать.

Кроме того, по словам Марины Куликовой, компания ищет склады для расширения логистики.

Аграриев просят увеличивать производство овощей

— Наши партнеры разделились на группы. У некоторых, например бакалеи, потребители демонстрируют «эффект хомяка», и у них оборачиваемость товаров значительно увеличилась. Те, у кого есть валютная зависимость, остановили свое движение и держат запасы. Те, кто попал под санкции, ищут другие цепочки поставок и каналы сбыта, — говорит бренд-менеджер ООО «ЛК Элитный» (склад ответственного хранения) Артем Пивоваров. — В целом мы сегодня ощущаем дефицит складской площади, удорожание и дефицит складской техники, транспортных услуг, канцтоваров.

Общий объем складских площадей компании — 10 тысяч паллето-мест. В списке клиентов — производители и поставщики пищевой продукции — крупы и напитки, а также пластика, преформ и пищевых добавок.

В промпарке «РАТМ Холдинга» есть иностранные резиденты, которые приостановили работу на какой-то срок.

— Они пока платят арендную плату, решают свои внутренние вопросы. Может, ищут партнеров, — комментирует Анна Пугина, заместитель руководителя направления промышленного и жилого девелопмента АО УК «РАТМ девелопмент». — Мы, в свою очередь, ищем точки роста в промпарке. Нам есть куда развиваться и что модернизировать, чтобы быть удобным для резидентов, также пытаемся минимизировать свои издержки.

Директор складского комплекса «Терминал-27», ООО «Новосибирскснабсбыт» Александр Голыжбин поясняет, что пока особых изменений на рынке складской недвижимости не видит, баланс сохраняется

— На первой неделе ситуация вообще замерла. Потом прошел первый стресс, и ситуация нормализовалась, партнеры продолжили работу, но нервное ожидание сохраняется, — говорит он. — Естественно все говорят, что маржа упала из-за роста цен, и, возможно, в перспективе придется сокращать расходы. Но пока складских площадей на всех наших объектах по-прежнему не хватает: спрос превышает предложение.

Руководитель отдела транспортной компании, осуществляющей перевозки по России, также сообщил, что компания пока не столкнулась со снижением объема грузоперевозок.

— Прогнозы со стороны партнеров совершенно противоположные: от увеличения объема со стороны Китая до восстановления логистических цепочек, которые были до дня Z, — поясняет он. — Сейчас мы смотрим в сторону Забайкалья, изучаем склады под создание распредцентров. Направленность работы в большей степени восточная.

У группы F1 на сегодняшний день в активе 90 тысяч производственной и складской недвижимости с уклоном в производственную. Из них компании группы занимают около 60% — остальное сдается в аренду.

— Один объект площадью 45 тысяч кв. м является кластером металлообработки, где 70% арендаторов занимаются производством металлоконструкций. По ним пока ничего не случилось. Даже несмотря на то, что государство потенциально может принять решение приостанавливать инфраструктурные проекты, они загружены, платят арену — у них все в порядке, — заявляет генеральный директор ГК F1 Евгений Вотчинников. — Есть арендаторы, по которым санкции ударили сильно. Иностранные компании приостановили свою деятельность, но платят аренду. Думаю, что будут платить дальше, а возможно, перепродадутся. Но есть и те бизнесы, которые работали с иностранными компаниями. Они страдают мгновенно. И это наши российские компании, у них в голове все в порядке, поэтому они очень быстро начнут сворачиваться.

Евгений Галан, руководитель отдел складской и производственной недвижимости компании Nazarov & Partners, напоминает, что осенью 2021 году на конференции по недвижимости он прогнозировал, что в 2022 году в регионе сохранится дефицит складских площадей.

— Компании, которые активно развивали региональную логистику, не могли зайти в Новосибирск, так как не было возможности снять помещения в аренду. Эта проблема была актуальна для складов всех классов и любых объемов. В ноябре 2021 года в Новосибирске в этом сегменте не было ничего, — вспоминает он. — На сегодняшний день уровень вакантности остался такой же, то есть стремится к нулю. Но при этом нет той армии жаждущих их арендовать, как это было в 2021 году.

Куда пойдут ставки?

Евгений Галан отмечает, что на рынке складской недвижимости наблюдается интересная ситуация со ставками. С лета 2021 года до Нового года средняя базовая ставка по складам класса А значительно выросла: с 320 рублей до 450-470 рублей за кв. м.

— У многих собственников складских комплексов руки чесались проиндексировать ставки арендаторам, даже если с ними были подписаны трех-четырехлетние контракты с инфляционной составляющей 4-7%, а по факту уже можно было говорить о инфляции в 50%, — говорит эксперт. — После февральских событий стало понятно, что планы по повышению ставок изменились. Арендаторы отмечают, что, скорее всего, их придется снижать.

Старший консультант отдела складской недвижимости компании Nazarov & Partners Максим Ткачев заявил, что в договорах действительно не прописано повышение ставок для арендаторов, но из-за дефицита складских площадей арендаторам приходится перезаключать договоры на новых условиях, так как на их место много претендентов.

— Конечно, по этому вопросу можно было бы судиться с арендодателями, но, по моей информации, у предпринимателей не было ни сил, ни времени, и они смирились, — констатировал он.

Евгений Вотчинников подтвердил, что часть арендаторов уже попытались поднять вопрос о снижении ставок.

— Но мы с неохотой идем им на встречу, так как понимаем, что профицита площадей на рынке нет и нет возможности снижать ставки при постоянно растущем объеме затрат, — комментирует он. — С точки зрения спроса на производственно-складскую недвижимость мы ставим задачу в 2022 году: постараться поднять ставки на уровень инфляции. Но с учетом платежеспособности наших клиентов постараемся пройти по балансу, то есть все управление будет идти в ручном режиме. Компания вникает в сложности партнеров и на основе детальной информации принимает взвешенное решение, так как долгосрочные отношения всегда выгоднее, чем краткосрочные.

IEK расширит производство в Новосибирске

Максим Ткачев возражает, отмечая, что сегодня на рынке остался только внутренний спрос, перемещения идут только по локальным арендаторам, которые не сильно платежеспособны и не могут двигать ставку вверх. Что касается крупных игроков, в том числе иностранных, то они «на паузе» и не могут расширяться. В лучшем случае по крупным игрокам планы будут через полгода-год, когда сформируются новые правила игры.

Александр Богомолов не исключает, что в перспективе возможны переговоры о снижении ставки для действующих арендаторов.

— Пока таких переговоров нет, но не исключаю, что они будут, — добавил он.

В «Главновосибирскстрое» также не исключают переговоров с арендаторами, но отмечают, что будут держать ставки.

«Вспоминайте опыт 90-х»

Евгений Галан констатирует, что большая часть девелоперов, которые планировали запустить в 2022 году новые складские проекты под конкретных заказчиков, «встали на паузу».

— Это относится ко всем сферам. Проекты не отменены, но «встали на паузу» и ждут, что будет дальше, как будет развиваться ситуация в геополитике, насколько быстро закончится активная фаза спецоперации, что дальше предпримет правительство и что будет с санкциями, — перечисляет Галан. — Между тем март-апрель — самое время для физического старта строительства объектов. Но ситуация такова, что вряд ли кто-то рискнет это делать и реально вкладывать деньги, то есть к осени стройка вряд ли завершится, а потенциальные клиенты вряд ли получат объекты к Новому году. Все сроки срываются и переносятся.

По оценкам участников круглого стола, в горизонте 1-1,5 лет спрос на склады может сократиться до 30%.

У группы F1 часть новых складских объектов уже находится в инвестиционной фазе. И если 24 февраля компания платила ставку по процентам за капитал 10-12%, то c 28 марта — 28%.

— Скорее всего, этот всплеск временный, но уже очевидно, что ниже 15% в год ставка не опустится, так как мы видим ставки, заявленные государством для строительной отрасли, — говорит Евгений Вотчинников. — Когда ты в уже находишься инвестиционной фазе, то будешь либо жертвовать своим доходом, либо инвестиционной программой, то есть улучшением объектов. Мы ожидаем, что в 2022 году инфляция будет не менее 20%, будут запущены программы господдержки по привлечению инвесткапитала, но насколько станут доступны — непонятно.

Александр Богомолов рассказал, что в этом году компания планировала запустить строительство третьей очереди склада на улице Петухова, а также построить складскую недвижимость на Ватутина и торговую площадь для сети «Планета электрика».

— Сейчас мы все-таки заходим в проект строительства, но нам непонятна его экономика: во сколько обойдется проект, кто будет потребителем и какой будет ставка. Но сидеть ровно и ждать — смысла нет. Время будет уходить, и затянутые проекты так или иначе становятся малоэффективными. Так что, думаю, мы начнем и будем продолжать реализацию новых проектов, — добавил он.

Частный инвестор, пожелавший остаться неизвестным, сообщил, что инвестиционные проекты ставит на паузу — земельные участки от него никуда не денутся.

— В связи с ростом цен на стройматериалы строящийся склад класса А сегодня стал в 2 раза дороже, при этом цена аренды не изменилась. В такой ситуации вкладываться в склады бессмысленно, — говорит предприниматель. — Проще сейчас идти в спекуляцию на готовой складской недвижимости: покупать то, что находится в плохом состоянии, приводить в порядок и продавать. Сейчас мы подписываем контракт на поставку китайской спецтехники. Обидно, конечно, что маржинальность бизнеса в долларах упала в 2-3 раза: придется меньше тратить и больше зарабатывать. Но это не первый наш кризис, и бизнес в РФ достаточно быстро перестраивается.

Российские производители лифтов заменят ушедших иностранных поставщиков

— Часть складских площадей будет замещаться производством. Старые заводы находятся в таком состоянии, что их сложно адаптировать под новые цеха, а реконструированные складские объекты — вполне. Думаю, что предприниматели будут осваивать эту нишу. Для нашей страны это хороший тренд, чтобы не зависеть от мирового рынка, — говорит он. — А в перспективе никуда, думаю, Европа от нас не сбежит. Уходя из России, европейские компании больше теряют с точки зрения рынка и поставок сырья, которое они получают.

Нина Головина отметила, что ГК «Главновосибирскстрой» намерена сделать акцент на улучшение сервисов в складском хозяйстве, а также на его модернизации. В частности, в планах — реализация проекта беспылевых полов на складах других категорий группы.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков согласился, что на рынке недвижимости региона сейчас серьезная турбулентность.

— Обращений к нам, как к консультантам, стало больше, мы также увидели, что целый ряд предпринимателей перестраивается на работу с Китаем. Понятно, что все это продлится долго. Мой совет бизнесу в данной ситуации: изучайте опыт Ирана, — рекомендует Дьячков. — Это очень интересная история. Иран — страна, которая живет под санкциями многие десятилетия, и, скорее всего, мы также окажемся в такой ситуации. Там самое страшное — это инфляция. Скорее всего, и у нас в ближайшие годы она будет превышать 30-40% в год. У нас санкций больше, чем у Ирана, поэтому у нас будет хуже. Так что, уважаемые предприниматели, вспоминайте опыт 90-х.