— За первое полугодие 2019 года Новосибирская область немного улучшила свои позиции по вводу жилья. По итогам 2018 года мы были на 12 месте в России, сейчас на 10. При этом интересно посмотреть, что в этом году сдается в регионе. Если общий рост ввода за полугодие составляет 5%, то на сегменте индустриального жилья (для продажи) 384 тысяч кв. м — 36% (к первому полугодию 2018 года), — констатировал на пресс-конференции в ТАСС независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Он отметил, по итогам второго квартала по росту количества жилья на продажу область обогнала результаты полугодия 2017 года. Эксперт заявил, что это хорошая новость для тех, кто хочет приобрести жилье.

Застройщики запаслись ДДУ

— Если посмотреть баланс квартир за 6 месяцев без учета технических ДДУ, то мы получим интересные цифры. К примеру, за июнь заключены около 5 тысяч договоров ДДУ, но реальных из них не более 2,5 тысяч. Остальное — технические сделки, когда застройщики переводили квартиры в новостройках на аффилированные лица для того, чтобы иметь возможность на переходной стадии их продавать. Закон об эскроу-счетах прямо не запрещает продажу по переуступке прав, — поясняет Николаев. — Во-вторых, рост технических ДДУ был необходим застройщикам, чтобы после 1 октября иметь возможность представить в Минстрой информацию о продажах 10% квартир по ДДУ (и готовности дома на 30%), и получить право завершить объект по старым правилам.

В результате, по данным эксперта, за 6 месяцев 2019 года в Новосибирске было продано на 6 тысяч квартир больше, чем сдано (1,87 млн кв. м жилья, которые проданы, но не введены).

К трендам 2019 года эксперт также отнес резкий рост сданного жилья.

— В июле сдано 159 тысяч кв. м (+459% к июлю 2018 года). Всего за январь-июль 2019 года сдано на 23% больше, чем за аналогичный период прошлого года, — констатировал он.

Хорошей информацией для покупателей Николаев также назвал рост числа новых строек — с 46 по итогам первого полугодия 2018 года до 55 в 2019-м (по числу разрешений произошел провал). В радиусе 40 км от центра Новосибирска 98 несданных домов уже заселены или в них производится ремонт. 49 домов находятся на сдаче, 74 — на отделке. 67 домов — в коробке и каркасе, где коробка построена более чем на 50%. 90 домов с готовностью коробки менее 50%. По мнению Николаева, застройщики до 1 октября могут их довести до 50%, чтобы не переходить на эскроу-счета. 93 дома находятся в стадии площадки или фундамента.

— За 2018 год средние цены на строящиеся объекты в Новосибирской области выросли на 8%, по надежным застройщикам — на 12%. По итогам 2019 года динамика будет на уровне 10-12%, — рассуждает Сергей Николаев. — Но о том, как это скажется на рынке, пока говорить сложно. Одновременное снижение ипотечной ставки на 1% дает клиенту снижение стоимости квартиры на 6%. Если ставки снизятся еще на 2%, то повышение цены застройщика на 12% клиент не заметит: ежемесячный платеж для него останется на прежнем уровне.

По мнению Николаева, цены на квартиры будут расти еще до середины 2020 года. Если ипотека упадет до 7-8%, то динамика продолжится до начала 2021 года, а дальше цены «упрутся в потолок».

Как комментирует заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» (АО) Евгения Гречихина, пока частные покупатели недвижимости заняли выжидательную позицию в отношении новостроек. В результате (даже с учетом снижения ставок) рынок новостроек в плане продаж вышел на уровень 2014-2015 года.  

— Переход на эскроу-счета для конечного потребителя непонятен. Рынок оживится, когда у клиента появится понимание: кто из застройщиков будет работать в системе и как это будет происходить. Думаю, что это займет полгода-год, — поясняет Гречихина.

Управляющий Банка ВТБ ПАО в Новосибирской области — вице-президент Станислав Могильников уверен, что переход строительного рынка на использование эскроу-технологий пойдет довольно быстрыми темпами.

— Пул объектов, которые застройщики набрали по старым правилам, будет заканчиваться. К концу 2019 – началу 2020 года эта технология станет более регулярной. Фактически использование эскроу-счетов и проектного финансирования уже сегодня не являются проблемой, — констатировал банкир.

Анализируя рынок новостроек в Новосибирске, Николаев также отметил, что по данным на 1 июля 297 домов могут достраиваться по классической схеме, 153 должны будут перейти на счета-эскроу, если не успеют догнать свои параметры до 1 октября (30% готовности, 10% заключенных ДДУ). 21 дом строится на деньги застройщиков.

— 57 домов не смогут перейти на проектное финансирование — банки его не дадут ни при каких условиях. 29 смогут перейти при определенных условиях и 67 более-менее нормально получат проектное финансирование, — рассуждает аналитик. — В результате, по моим подсчетам, после окончания переходного периода — через 1,5 года — количество проблемных домов в Новосибирске увеличится с 93 до 115-120. Эти данные расходятся с цифрами мэрии и Минстроя области, но примерно совпадают с данными прокуратуры.

При этом он отметил, что в Госдуме сейчас готовится законопроект, согласно ему застройщикам, которые не смогли перейти на проектное финансирование и эскроу-счета, будет предоставляться беспроцентный кредит для достройки объектов.

По итогам первого полугодия 2019 года в Новосибирской области введено в эксплуатацию 655 тысяч кв. м жилья (104,9%).

Фото автора