Денег мало

Промышленная ипотека начала развиваться в России де-факто с 2022 года. Продукт востребован у предпринимателей, но государство взирает на него с осторожностью, отметил в рамках круглого стола «Промышленная ипотека: вчера, сегодня завтра» президент Новосибирского банковского клуба Владимир Женов.

— По словам председателя правительства РФ Михаила Мишустина, на промышленную ипотеку планируется выделить около 600 млрд рублей. Если разделить эту сумму на все регионы, включая и новые, получается маловато. Только в Новосибирской области потребность в этом продукте составляет около 50 млрд рублей в год, — сообщил Женов.

По информации директора консалтингового агентства Nazarov&Partners Александра Назарова, всего в прошлом году в рамках промышленной ипотеки в России были выданы 89 млрд рублей.

Судя по данным, предоставленным банками, новосибирские компании заинтересовались этим финансовым инструментом. Так, новосибирский филиал «Альфа-банка» в прошлом году получил 50 заявок и выдал в рамках промышленной ипотеки более 1,5 млрд рублей (20% от всей суммы, выделенной банку на эти цели). Сегодня портфель заявок у банка составляет 10 млрд рублей. Схожая ситуация и у регионального подразделения «Банка Дом.РФ»: выдали 1 млрд рублей в 2023 году, в портфеле заявки еще на 6,5 млрд рублей.

Каковы будут лимиты на этот год, пока неизвестно. Банки ожидают конкретных цифр в начале июня (К участию в программе допущены 16 банков. — Ред.). В филиалах рассчитывают, что суммы будут больше прошлогодних.

Дефицит предложения

Вторым тормозом для развития промышленной ипотеки является дефицит подходящих готовых объектов или площадок под их строительство в Новосибирской области. Здесь ситуация критическая. Вакантные площади складской недвижимости, по данным Nazarov&Partners, не превышают доли процента. Если в 2022 году вакантны были около 5% площадок, то по итогам 2023 года — не более 0,4-0,5% как в категории А, так и в категории В.

— Огромное число складов в настоящее время строится и будет введено в строй. Но почти все эти объекты создаются под собственные нужды предприятий и на свободный рынок не выходят. Продавать склады при себестоимости строительства в районе 50-60 тысяч руб./кв. м никто не хочет. Из-за дефицита средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 20-60%. Более того, владельцы арендуемых площадок ищут способы избавиться от прежних арендаторов и сдать недвижимость по более высокой цене. Лидеры среди арендаторов — предприятия розничной торговли, — описывает ситуацию глава Nazarov&Partners Александр Назаров.

Руководитель направления складской недвижимости Nazarov&Partners Евгений Галан дополняет коллегу и отмечает, что на рынке не хватает производственных площадей.

— Многие предприятия арендуют склады и открывают в них цеха. Новые производственные площади не строятся, а старые нередко находятся в плачевном состоянии. В итоге найти объекты под промышленную ипотеку, чтобы они соответствовали критериям программы, даже если у банков есть лимиты на рынке Новосибирской области, очень сложно, если вообще реально, — говорит Евгений Галан.

На несоразмерность ввода разных видов недвижимости указывают и данные, которые привела замначальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Ирина Бокова.

— В настоящее время в реестре строящихся объектов у нас 335 объектов площадью 636 тысяч кв. м под производственно-складское назначение. 208 разрешений выданы на строительство складов. Их площадь — всего лишь 416 тысяча кв. м. То есть площадь складов не превышает 2 тысячи кв. м. В то же время у нас выданы 242 разрешения на строительство торгово-сервисных объектов. Их площадь — 1,261 млн кв. м. То есть площадь каждого торгового объекта выше, чем производственного. Это значит, продавать у нас выгоднее, чем производить, — констатирует Бокова.

И.о. главы регионального Минпромторга Денис Рягузов подтвердил данные коллеги. По его словам, несмотря на заметный рост производства, 50% ВРП по-прежнему составляет торговля.

— На промышленную ипотеку у банков лимиты пока небольшие, порядок их выделения непростой. Насколько они для области будут выше, чем в прошлом году, сказать не могу. Но Минпромторг Новосибирской области готов пробивать и защищать интересы области, эскалировать наверх. Мы видим рост производства и наблюдаем катастрофическую нехватку производственных площадей. Жилищная ипотека в свое время начиналась так же, теперь это обычная услуга. То же будет и с промышленной ипотекой — главное, есть механизм, — констатировал Рягузов.

В качестве альтернативы

На вопрос, где брать площади и объекты под промипотеку, попыталась ответить руководитель проекта департамента по работе с инвесторами «Корпорации развития» Новосибирской области  Елизавета Кутас.

Она сообщила, что, кроме действующего индустриального парка «ПЛП Новосибирский», расположенного по обеим сторонам федеральной трассы «Иртыш», в области планируется создать еще один «ПЛП Южный». Он должен привлечь 1,5 млрд рублей инвестиций и создать 380 рабочих мест.

— Региональных индустриальных площадок сейчас недостаточно. Потому что промышленные объекты — это не только земля, но и подключение инфраструктуры. Поэтому, помимо «ПЛП Южный», мы подали заявку на создание в Новосибирской области особой экономической зоны «Новосибирск». Ее предполагается создать в непосредственной близости от ПЛП и в 30 км от центра Новосибирска. Общая площадь — 406 га. На первом этапе ОЭЗ будут освоены 250 га плюс мультимодальный транспортно-логистический центра (ТЛЦ), — объяснила Кутас.

Новая площадка будет обеспечена всеми объектами инфраструктуры, дорогами и коммуникациями, резиденты получат льготы, предусмотренные для ОЭЗ.

— В качестве залога под промышленную ипотеку может выступить земля в одной из новых промзон. Изначально она находится в собственности УК, но в нашем регионе участок можно выкупить практически сразу, — уточнила Кутас.

Напомним, в районе ОбьГЭСа также планируется реализация проекта по созданию промышленной инфраструктуры в формате light industrial. Этот проект ООО «Индустриальный парк «Мичуринской кластер» представляло на инвестсовете Новосибирской области в сентябре 2023 года. В течение 7 лет инвестор планирует вложить в строительство производственных помещений 4,2 млрд рублей. На площадке 20 га в течение 7 лет компания намерена создать 18 проектов, построенных блоками площадью от 500 до 1000 кв. м, соединенных в один проект. Такой формат ориентирован на малый и средний бизнес.

Шаг назад

В то же время на круглом столе представители банков напомнили, что с 23 апреля условия промышленной ипотеки ужесточились:

• Ставка вместо фиксированной становится плавающей: в нынешних условиях это 9-11% годовых. Удорожание получается существенное, так как в прошлом году займы выдавались под 3-5%.
• Дифференцируется размер субсидий, которые бюджет выплачивает банкам. При ставке ЦБ выше 10% бюджет будет компенсировать только размер этого порогового значения по новым кредитам (по кредитам технологическим компаниям) и 8% — по остальным займам.
• Также вводятся ограничения для потенциальных заемщиков по сумме выручки. Участвовать в программе смогут предприятия с выручкой до 2 млрд рублей в год и малые технологические компании с выручкой до 4 млрд рублей.
• Расширяется и список отраслевых ограничений: его пополнят предприятия, которые занимаются производством продуктов и напитков.

Тем не менее банкиры уверяют, что промышленная ипотека все еще более выгодна, чем другие виды кредитов. При этом обращают внимание на обязательность целевого использования полученного кредита. В противном случае банки будут обязаны вернуть заемщика на обычную ставку или потребовать полного возврата заемных средств.

— Программа молодая, с ее мониторингом со стороны федеральных властей мы еще не сталкивались, поэтому все параметры проверяются очень тщательно. Даже если на участке, к примеру, расположены разные объекты, промышленная ипотека предоставляется только на производственные помещения, и они должны быть выделены как отдельные объекты недвижимости, — пояснил директор среднего бизнеса АО «Альфа-банк» Алексей Августов.

Руководитель подразделения малый бизнес «Банка ДОМ.РФ» Алла Лакшина указала также на важность наличия правильных ОКВЭД у получателя промышленной ипотеки.

— Если заявку подает группа компаний, то не менее 35% от общей выручки должны приходится на производственный ОКВЭД, — напомнила она.

Стоит отметить, что в бизнес-сообществе реакция на изменение условий промышленной ипотеки оказалась негативной. Предприниматели считают, что при таких условиях количество предпринимателей, которые согласятся брать кредиты на развитие производственных мощностей, сократится.

Александр Назаров, подводя итоги круглого стола, отмечает, что промышленная ипотека — крайне нужный и важный инструмент, который может способствовать развитию производства в России и в Новосибирской области в частности. По его словам, чтобы этот инструмент заработал, нужно внести корректировки в промышленную ипотеку:

• Значительно увеличить выделяемые лимиты банкам, поскольку количество возможных заемщиков в разы больше числа выдаваемых кредитов.
• Увеличить верхний порог сумм на покупку недвижимости в пересчете за квадратный метр.
• Создать единый банк земельных участков, производственных и промышленных объектов, чтобы сократить время поиска предложений.
• Разработать алгоритм повышения качества подготовки документации для получения разрешения на строительство предпринимателями.
• Эксперт также считает, что нужно вынести в отдельную программу кредитование складских девелоперов.

— Дефицит качественных складов в России сегодня просто невероятен, и без финансовой поддержки государства, этот вопрос в сжатые сроки бизнес точно не сможет решить и успеть за растущим спросом на складские площади в городах миллионниках, — резюмирует Александр Назаров.