Комплексное развитие территорий — градостроительная практика, стоящая «на стыке жанров» — строительства как такового и социальной дипломатии. Науки, не менее сложной и тонкой, чем дипломатия «обычная» — международная.
КРТ — явление достаточно новое, для многих компаний оно пока в фазе осмысления. Тем важнее опыт девелоперов, которые за тему взялись в числе первых. Например, довольно ценной референтностью обладает опыт компании «Брусника».
Плотность «брусничного» опыта обусловлена и экономическим масштабом компании, и широтой ее рыночного ареала. Широтой буквальной, пространственной.
Итак, 3 миллиона квадратных метров жилья построены «Брусникой» с 2004 года, ещё около— 1,6 миллиона «квадратов» — сейчас в стадии строительства. В год продаются полмиллиона новых квадратных метров.
Такой большой прирост буквально на глазах — плод масштабного расширения корпоративной географии. Сейчас Екатеринбург, Тюмень и Новосибирск чисто ассоциативно воспринимаются как малая родина «Брусники», как города традиционного присутствия. А в большом ареале бренда — Москва и ее регион, Петербург и Ленинградская область, Липецк, Пермь, Челябинск, Курган, Омск, Сургут. В совокупном списке — 13 городов. Причем все они очень разные в контексте общей темы КРТ. Ведь даже архетип «областной центр» имеет очень разную персонификацию — точно по пословице «Что ни город, то норов».
Например, и Омск, и Курган — оба областные центры. Но их проблематика и средовой контекст — буквально с космическими различиями. Омск хоть и был окрашен флером готично-депрессивного рунетовского мема, имеет очень яркое лицо, исторический массив и богатый опыт градостроительства, а Курган долго считался самым скучным и безликим из областных центров — у него не было даже инфернального шарма Омска, он проходил под определением «ну, тоже город».
Такое разнообразие ситуативных баз делает «брусничный» опыт КРТ очень массированным и плотным. Сейчас в работе у «Брусники» 11 КРТ-проектов. В совокупности — 82 гектара. Из них только один — КРТ пустующей территории, еще один КРТ ― по инициативе правообладателя, остальные 9 — КРТ жилой застройки. А это фактически 9 кейсов трудоемкой и кропотливой «социальной дипломатии», каждый из которых уникален. Объем расселения — 73 тысячи квадратных метров, 12,3 миллиарда рублей обязательств.
На сегодня комплексное развитие территории можно назвать самым трудоемким форматом российского девелопмента — не только в финансовом и техническом аспекте, но и по коммуникативно-психологической составляющей дела. Любой компании, берущейся за проект КРТ, стоит семь раз подумать — есть ли у нее, помимо строительной мощи, тонкие навыки социальной дипломатии. В КРТ эффективность этих навыков — даже не половина успеха, а абсолютный его залог.
Это навык — вовсе не «тяжкое сокровище детства» (вроде умения играть на скрипке, желательного для мальчика из хорошей семьи, или девичьей приязни к фортепиано). Он обусловлен суровостью вводных обстоятельств. Дело в том, что большинство проектов КРТ в областных столицах и их агломерациях категориально попадают в смысловое поле еще одной аббревиатуры — РЗТ. Развитие застроенных территорий. В портфеле «Брусники» застроенные территории — статистическая доминанта.
Да не будет обманчивой ладная гладкость этих слов — «застроенная территория»! В российской реальности это очень маргинальные городские пространства. Причем слово «городские» тут имеет только формально-условный смысл — это только административная принадлежность локации. Ибо в их структуре и формах бытования реально нет НИЧЕГО ГОРОДСКОГО. Фактически это анклавы деревенско-хуторской жизни, оказавшиеся в плоти городов. Или территории, прошедшие усеченный, незавершенный цикл урбанизации, — барачные поселки, строившиеся в пору форсированной индустриализации 1930-40-х (стахановской и военно-эвакуационной) с надеждой на скорую замену «нормальными домами». Там, где замена не состоялась, образовались язвы «недогорода».
В 1960-х их «обняла» собой капитальная застройка. И они стали похожи на кисты или инкапсулированные опухоли — вроде бы и не болит, но жить мешает.
Очень показательна в этом смысле судьба территории близ Журинского спуска в Новосибирске — сейчас это один из самых масштабных КРТ-проектов в портфеле «Брусники». В пору формирования Ново-Николаевска эта территория обживалась в режиме «нахаловки» — застраивалась явочно-заявительным порядком.
С регулярной планировкой повезло губернским городам вроде Твери или Костромы под присмотром матушки-императрицы, от рождения умевшей в орднунг. Новосибирск родился в уже усталой, анемичной империи, и административно осмысленное градоформирование имел лишь на самой малой своей части.
Даже озеро Верховое, весьма украшающее эту территорию, — не дар природы, а ситуативно обусловленный элемент — карьер новониколаевских времен.
В пропорциях Ново-Николаевска это пространство было дикой окраиной (потому, видимо, и в регламентации не нуждалось), а в реалиях Новосибирска — самый центр. Причем без всяких «почти». Но, увы, и без матчасти центра — это настоящий анклав деревни.
Удалить эту «кисту» со своего лица Новосибирск порывался с начала 1960-х. Но ему то ресурсов не хватало, то архитектурных компетенций (для советских технологий, стремившихся к дешево-сердитой простоте во всем, район был пугающе сложен из-за причудливого рельефа).
Самым ярким (и типичным для территорий КРТ) исходным параметром была заведомая враждебность населения.
— Подозрительно-враждебное отношение к понятию «комплексное развитие территорий» — это, увы, почти привычное стартовое условие, — отмечает Сергей Гапоненко, руководитель отдела мастер-плана компании «Брусника». — Причем оно проявляется, даже если речь идет о обновлении районов с максимальным износом жилья, о замене зданий с минимальными атрибутами комфорта. Люди, живущие в таких домах, часто уверены, что любая замена заведомо будет хуже.
Такова инерция восприятия, выработанная задолго до того, как КРТ стало реальностью. Сами девелоперы к этому явлению причастны лишь в некоторой степени. Основная «заслуга» принадлежит медиаиндустрии — и «марочной» прессе, олицетворяемой газетами и телевидением, и прессе «кустарной» — блогерам, комментаторам новостных порталов. За 20 лет сформировалось клише гранитной твердости: реконструкция района — это расселение и переселение, а переселение — это плохо по умолчанию.
Формируется обывательская враждебность на таких территориях не по причине какого-то злонравия конкретных граждан, а, так сказать, безлично, коллективно и исторически.
Во-первых, на коллективное «я» ощутимо давит осознание существования на кромке жизни: где-то совсем рядом метро, неон, радости мегаполиса, а ты в дощатый туалет в валенках ходишь. Это отлично формирует ущемленное мировосприятие.
Во-вторых, в той же душе срабатывает парадокс самоутешения. Ведь человек склонен к компромиссам с самим собой. Ущемленное «я» прикрывает себя пластырем в виде мысли «зато у меня свой дом и деревенское приволье». Нередко это самовнушенная радость от «приволья» становится доминирующим чувством. Особенно если оппонентом оказался застройщик, подходящий к реновации авторитарно, под девизом «Съезжаем быстрее, не задерживаем стройку». Тогда население «нахаловок» сплачивается в яростно-истерической солидарности: «Не хотим в человейники, не хотим на выселки, мы здесь власть».
Эта фаза может стать долгой как Троянская война и длиться годами. И может завершиться девелоперским возгласом: «Ну и сидите на своем хуторе, не очень-то и хотелось». Кстати, сама идиома «человейник» (довольно дурацкая, хоть и живописная) родилась как раз в контекстуальной среде таких конфликтов.
Наконец, есть еще один фактор — «неравнодушная общественность» (далее — НО). Как правило, эта страта развита и ярко представлена в мегаполисах — в силу неизбежной невротичности сити-жизни. Но и в малых городах она тоже водится (например, в Московской области).
Активисты НО в локациях, предназначенных под КРТ, практически никогда не живут, а обитают либо в «настоящих», ухоженных центрах, либо в респектабельных новостройках. Но душой очень болеют за «милые уголки городской истории». Если в пламенном сознании энергичного члена НО трущоба превратилась в «милый уголок», «дивный лоскуток», «чудный островок», ситуация становится практически безнадежной.
В КРТ-кейсе Журинского спуска этот риск-фактор тоже маячил зримо, зеленый паровоз посвистывал с горизонта. Неравнодушная общественность начала превращать самодельное озеро в неприкосновенную святыню очень спешно — едва городские власти обнародовали планы на КРТ. Еще и застройщик неизвестен был, и тендер еще не случился. Тема имела, так сказать, «заведомую травматичность». В профессиональных и «народных» медиа тут же поднялся хоровой надгробный плач об уточках, совах, выхухолях, камышах и прочей реликтовой фауне-флоре, которой, мол, пришла смерть лютая, неминучая. Примечательно, что неминучая смерть в таких медиаконструктах всегда приходит загодя, еще до всякой стройки — таковы каноны этого жанра.
К счастью, «дубина народного гнева» в этом конкретном случае сломалась о обстоятельность конкретного девелопера: «Брусника» практически не вступала в дискуссии с активистами, а просто детально рассказывала об архитектурной, ландшафтной и социальной эстетике проекта. Рассказывала в профессиональной среде, но продумав максимально широкую и обильную ретрансляцию на среду массовую — на сообщества, у которых и уровень восприимчивости разный, и барьер понимания неодинаковый. Детально, без упрощенчества, без утопической риторики — обо всем, что будет. С описанием архитектурного состава ансамбля, сроков и нюансов интеграции в существующую среду. Наконец, супераргументом, обнулившим авансовую агрессивность протестных активистов, стала работа по санации озера Верховое — работа, которая была оглашена еще на первых презентациях проекта, а летом 2025-го предстала во всем своем деятельном масштабе. И самое главное, что намного ценнее и значительнее любых слов – перешла к реализации проекта благоустройства набережной и всего озера, создавая комфортную среду не только для горожан, но и для пернатых и хвостатых коренных жителей.
За летние месяцы озеро получило архитектурную аранжировку — набережную в лофт-стиле, променад и амфитеатр из палубной древесины, зонированную прогулочную зону, оформление габионами и авторский дендрологический дизайн.
Фактически еще до этапа каменной урбанизации озеро прошло софт-урбанизацию — из бывшего карьера превратилось в полновесный парковый водоем. Да, пространство, которому озеро служит композиционным ядром, — уже не пустырь, а полновесный парк. Урбанистическая составляющая проекта, находящаяся сейчас как раз в стартовой фазе, будет багетной рамой для этого ландшафта.
В российской строительной практике это довольно неожиданная последовательность: ландшафтно-парковые работы во многих, даже очень эффектных урбанистических ансамблях имеют образ «пришивания пуговиц». То есть оставляются на финал работ. И, к слову, нередко отличаются от анонсирующего рендера в сторону большей простоты и дешевизны.
Парковое ядро Журинского спуска создается в обратной последовательности. Но именно в этой «обратности» виден упругий форм-фактор: озерный парк имеет градиентную композицию, а здания, которые вскоре вырастут вокруг, фактически будут повторять собой этот градиент своими формами и объемами. Природа как базовая, процессуальная метафора архитектуры — решение, достаточно непривычное для российского девелопмента, но в Юго-Восточной Азии, (которая в 21 веке стала флагманской лабораторией сити-эстетики) такой подход обусловлен глубинными духовно-философскими аспектами, обкатан и проверен в среде современных городов.
Еще один упредительный прием в социальной дипломатии «Брусники» — принципиальность ансамблевого подхода. Как известно, в словаре протестных активистов есть понятие буквально фетишной ценности — «точечная застройка». С точки зрения лингвистики и логики это выражение довольно нелепый плеоназм — точечной застройкой, по сути, можно назвать любое здание. Но в маргинальной медиасреде у точечной застройки роль черного корня всех бед. Она — эзотерическое зло, которое само себе причина и само себе проявление. Это выражение-жупел обладает почти магической силой и тотальным функционалом — вбрасывается в любую дискуссию горожан и строителей, зачастую даже без оглядки на контекст. Проекты «Брусники» для этого лицемерного приема практически неуязвимы: у компании нет монообъектов, все ей проекты — ансамблевые, комплексные. В рейтинге Единого реестра застройщиков у «Брусники» первое место по качеству жилых комплексов. Можно сказать, товарная единица «Брусники» — это именно жилой, комплекс, ансамбль, а не отдельный дом. Это как китайская и японская письменность — всегда как минимум целыми словами или слогами и никогда буквами отдельных фонем. Концентрированный язык урбанизма.
В общем, социальная дипломатия — действенный поддерживающий ресурс КРТ. И, как и сам предмет поддержки, она имеет комплексный характер.
Покупатель должен восстановить объект культурного наследия
В регионе обрабатывается в три раза меньше ТКО, чем в среднем по стране
Бармены и бариста многих заведений общепита изучают искусство составления чайных композиций, ориентируясь на запросы клиентов
Турция стала главным направлением поездок
На этой улице бесследно исчезли деревянные дома, которые предлагали признать объектами культурного наследия. А один…
Анализ потребительской активности также показал, что самыми популярными категориями покупок у молодых людей стали супермаркеты,…
