Дата Х подходит

— До сих пор многие бренды работали за аренду в ТЦ по минималке, но фактически — не работали. Они не теряли надежду, что «скоро все решится», и они «смогут выйти в нормальный режим» и т. д. Сегодня все торговые центры разбились на три группы, — комментирует региональный представитель Российского совета торговых центров (РСТЦ) в Сибири и Новосибирске, основатель ООО «Отелит» Евгений Бурденюк.

— У тех, кто входит в первую, — безвыходная ситуация. 40% их площадей стоят пустые, так как были ориентированы на западные бренды. Это бьет по всему бизнесу, так как клиентопоток в ТЦ сокращается — и остальные арендаторы выступают с требованием о снижении платы за аренду. Такие ТЦ сейчас начинают расторгать договоры с западными брендами и искать новых арендаторов.

— У второй группы партнеров из числа иностранных брендов было немного, поэтому их запас прочности повыше, и они еще немного могут пожить в иллюзии, что «бренды вернуться — и работа вернется в нормальное русло». Они планируют переходить к ротации арендаторов летом.

— Третьи в принципе верят, что в будущем все будет хорошо, и не предпринимают никаких действий. В этом состоянии они могут находиться еще около трех месяцев.

Владелец, управляющий директор ЦУМ Новосибирска Эдуард Герлин называет заявления о том, что «западные бренды проплатили аренду ТЦ на три месяца вперед и только потом будут принимать решения —  уходить или нет», лукавством.

— В договорах аренды с крупными ТЦ по умолчанию прописаны определенные суммы депозитов и страховых покрытий. Их объем, как правило, равен трем-четырем ежемесячным платежам за аренду. Это базовые условия захода арендаторов в любой ТЦ, и именно об этих деньгах говорили западные арендаторы. Ни о каких других платежах речи даже не шло, — поясняет собеседник редакции. — Сейчас емкость этих депозитов исчерпывается.

В ТЦ Новосибирска комментировать запросы торговых центров о ситуации с арендаторами — представителями западных брендов — отказались. В пресс-службе Ingka Centres (ТЦ «Мега») пояснили, что не могут давать комментарии от лица арендаторов.

— Мы находимся в постоянном диалоге с нашими партнерами, следим за развитием событий и стараемся находить решения, — отметили в компании. — Сейчас наша основная задача — это обеспечение функционирования торговых центров, чтобы у посетителей был доступ к необходимым товарам. Постоянно меняющаяся ситуация на рынке ритейла сильно сказывается на покупательском поведении. На протяжении последних недель мы наблюдали неоднородную динамику в посещаемости наших центров.

Владелец ТД «Шкуренко», сети магазинов «Низкоцен» Виктор Шкуренко отмечает, что у большинства ТЦ в регионах нет таких проблем с арендаторами, с которыми столкнулись крупные торговые центры.

— Локализация западных брендов в ТЦ регионов была ограниченной. Они присутствовали в самых крупных ТЦ, в основном в больших городах. В центрах площадью до 15 тысяч кв. м их в принципе не было, а это основа торгового ритейла такого формата в регионах, — поясняет он. — На этих площадках размещаются продуктовые магазины, магазины бытовой техники, строительные бутики, магазины демократичных производителей одежды. Здесь я не вижу какого-то большого импортозамещения.

По оценке Евгения Бурденюка, по апрельским данным, падение трафика в торговых центрах Новосибирска составило 15-20% к уровню 2021 года.

Что будет с ТЦ?

Что будет дальше с ТЦ? Четкого ответа на этот вопрос сейчас не может дать никто. Предприниматели экспериментируют с бизнес-моделями, пытаясь подобрать наиболее оптимальный для нынешней ситуации вариант. Эдуард Герлин поясняет, что это головная боль не только российских управляющих ТЦ, она актуальна для многих стран:

— Насколько мне известно, в США с 2015 года не введен ни один новый ТЦ, который бы занял лидирующие  позиции на рынке, не построился. Наоборот, закрываются — и в большом количестве. Их ключевыми посетителями являются молодежь и пожилые люди. Первые приходят потусоваться, а вторые попить кофе в приятной обстановке и побродить по галереям, но не совершают покупок. ТЦ вынуждены размещать на своих площадках склады, шоу-румы маркетплейсов, чтобы поддерживать текущую доходность, оплачивать коммунальные платежи, охрану и т. д. Не исключаю, что у нас будет то же самое.

Многие новосибирские ТЦ и в хорошие времена не могли набрать пул арендаторов, так как экспансия крупных сетевых международных компаний была ограничена рамками экономической целесообразности. А сейчас на это наложились санкции и уход якорных арендаторов, создающих основной трафик в ТЦ, а также закрытие кинотеатров в связи с отозванными правами на прокат многих зарубежных фильмов.

Бизнес-модель торговой недвижимости полностью меняется

— На текущий момент многие «свежие» ТЦ оказались заложниками ситуации. Если они не будут собирать арендные платежи, то уйдут в банкротство и внешнее управление. Далеко не всегда на место конкурсного управляющего назначается человек, знакомый с бизнесом ТЦ или желающий вникнуть в профессиональные нюансы, а это прямая дорога к ликвидации бизнеса, любой ТЦ — это «живой организм», — комментирует Эдуард Герлин. — В крупных ТЦ Новосибирска ставки аренды сегодня составляют 7-10 тысяч рублей за кв. м. На фоне падающих доходов населения закрыть такие затраты бизнесу очень сложно. Не исключаю, что пойдет тренд на снижение ставок, но это не вписывается в бизнес-модель ТЦ и может привести к его банкротству. На текущий момент в Москве многие собственники пытаются избавиться от таких активов из-за падения трафика, ухода западных брендов и просьб арендаторов снизить арендную ставку. Но пока есть сложности в оценке стоимости этих активов и отсутствии покупателей.

Евгений Бурденюк также отмечает рост количества обращений арендаторов за снижением ставок аренды.

— Запросы по снижению ставок возникают у многих арендаторов. Особенно это актуально для тех компаний, которые не связаны с продуктами питания: выручка у них падает, и они нас бомбардируют письмами о пересмотре ставок. Не исключаю, что такой тренд на рынке появится, — поясняет Виктор Шкуренко.

Варианты выхода

По оценке Евгения Бурденюка, реальных замен арендаторов — уходящих иностранных брендов — сейчас нет, от слова «вообще».

— Альтернатив такого формата, как H&M, Zara и т.д., нет. Переговоры с турками, иранцами, китайцами ведутся, но пока ни одна компания не предоставила реальные предложения по заменам. Кроме того, логистические цепочки, маркетинг, торговые отношения в одночасье выстроить невозможно, — говорит он.

Замена западных брендов на отечественные, по оценке экспертов, тоже маловероятна. По целому ряду причин.

— А почему отечественные бренды не заходили в ТЦ ранее? Что им мешало это сделать? Те, кто хотел, уже давно работают на площадках такого формата. Например, «Глория Джинс», «Кари» и т. д. Идея, что прочие отечественные производители смогут это сделать сейчас, даже при поддержке бизнес-объединений, на мой взгляд, фантастическая и оторванная от жизни, — рассуждает Виктор Шкуренко.

Эдуард Герлин обращает внимание на тот факт, что торговая надбавка на продукцию европейских брендов люксовой категории составляла около 300%. Добавочная стоимость в продажах российских производителей может быть не более 50-100%. Немногие отечественные производители представлены в торговых центрах.

— Кроме того, наши производители не могут дать широкий ассортимент товара. Они делают почти одно и то же, из одного и того же сырья. У них не получается маневрировать с ценами, с дизайном, так как история любого нашего бизнеса — не более 30 лет, тогда как у западных брендов она может быть в разы длиннее, — поясняет он.

При тех тарифах на аренду, которые сейчас существуют в крупных ТЦ, отечественные компании просто не смогут покрыть свои издержки и получить дополнительную норму прибыли. Даже при условии, если они садятся на хороший трафик.

— Неприятности начались во время пандемии, когда под запрет попали кинотеатры. У островных площадок с высокой проходимостью стоимость аренды в Новосибирских ТЦ начинается от 10 тысяч рублей за «квадрат», плюс они вносят три депозита и страховой взнос в районе месячной аренды. Даже при огромном трафике, чтобы покрыть эти издержки, им приходилось добавлять в стоимость и 500%, и 1000%, — комментирует Герлин. — После закрытия якорных арендаторов западных брендов, формирующих трафик, которые обычно стоят в самых лучших локациях ТЦ, клиентопоток упал, и при таком раскладе экономический смысл и целесообразность ведения бизнеса в «островном» формате исчезает совсем.

Самое реальное решение, которое сейчас принимают ТЦ, по мнению Бурденюка, — это шахматная перестановка арендаторов: бренды вторых линий смещаются на первую, третьи на вторую и т. д. Кроме того, идет активный поиск новых форматов, развлекательных кейсов, общепита.

— То есть пустоты с первых этажей ТЦ смещаются на верхние. А в перспективе эта работа еще больше активизируется. Все идет к тому, что из ТЦ будут уходить кинотеатры — и им нужно будет искать замену, — считает он.

Эдуард Герлин также говорит о смене бизнес-модели торговых центров. Он напоминает, что еще пять лет назад вся история развлечений концентрировалась на верхних этажах ТЦ, а первые были заняты торговлей. Сейчас тенденция пошла в обратную сторону.

— Управляющие ТЦ ломают голову, как вообще затянуть клиентов на площадку, в том числе за счет фудкортов, ресторанов и т. д., чтобы они пошли на верхние этажи в торговые локации. Прежнее распределение — 70% торговли и 30% развлечения, но сейчас эта ситуация будет меняться в обратную сторону, — констатирует он.

Эксперт не исключает, что сейчас будут активно развиваться форматы «магазин у дома» или районные ТЦ с небольшой квадратурой. Он напоминает, что правительство Москвы уже занимается такими проектами: чтобы покрыть потребности жителей в районах столицы планируется построить около 70 районных ТЦ.

— Завести трафик в крупные ТЦ сегодня крайне проблематично, и его арендаторы с большой долей вероятности будут закрываться,  — комментирует Герлин. — На рынке ТЦ настают очень интересные времена из-за развития рынка «электронной коммерции» в виде маркетплейсов. Уверен, что через 5 лет у нас будет совсем другая картина, растет новое поколение молодых потребителей, пока оно еще ходит развлекаться в ТЦ и вечно смотрит в экран своего мобильного телефона, а то каким их поведение будет дальше — время покажет!

Виктор Шкуренко отмечает, что и из некрупных, по столичным меркам, сибирских ТЦ сейчас уходят арендаторы. Но он не видит в этом особой проблемы.

— Думаю, что частично мы эти вакансии закроем теми компаниями, которые стояли в очереди на аренду. У нас пул таких потенциальных партнеров достаточно большой, — говорит собеседник редакции.

При этом он также признал, что все собственники и управляющие ТЦ сейчас находятся в поиске новой бизнес-модели работы, определяют, как исходя из текущего спроса, выстраивать политику работы с арендаторами.

— Мы уже недавно пережили плохие времена, когда вводили ограничения на посещения ТЦ в связи с пандемией. Эти вызовы мы приняли и справились с ними. Сейчас последует новая коррекция. На мой взгляд, самое лучшее, что может сделать государство в такой ситуации — не вмешиваться в бизнес ритейлеров, — резюмирует Виктор Шкуренко.

Ранее редакция сообщала, что в Новосибирске впервые за 27 месяцев снизились цены на новостройки.