Сколько строят

Аналитики федерального портала «Единый реестр застройщиков» (ЕРЗ) проанализировали работающих на территории Новосибирской области застройщиков. По итогам 5 месяцев 2021 года в регионе выявлены 363 строящихся дома. На эти объекты выданы разрешения на строительство; опубликованы проектные декларации в соответствии с 214‑ФЗ, либо застройщик предоставил копии документов на строительство, если строительство ведется без привлечения средств граждан (ДКП/ЖСК), либо отсутствуют выданные разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Из них 325 объектов — это многоквартирные дома, 33 — блокированные дома, 5 — дома с апартаментами.

В указанных домах строится 54251 квартира совокупной площадью почти 2,8 млн кв. м. Минимальный показатель по строящемуся жилью в регионе был зарегистрирован по итогам 1 квартала 2021 года — 2,625 млн кв. м (336 домов). С 2018 года пиковое значение по текущему строительству было 107776зафиксировано в регионе в сентябре 2019-го — 3,73 млн кв. м (697 домов). После этого в регионе наблюдался нисходящий тренд по текущему строительству. С небольшими краткосрочными всплесками энтузиазма на рынке.

Больше всего домов сейчас строится в Новосибирске — 232. На втором месте — Ложок (30), на третьем — Толмачевский сельсовет (20).

Интересно, что около 100 разрешений на строительство (в объектах текущего строительства) застройщики получили в 2020 году. Сейчас по этим документам в регионе строятся 27,5% жилья. 94 дома —  по разрешениям, полученным в 2018 году (25,9%). По 7 домам документы на строительство были получены до 2012 года.  В 2021 застройщики получили 20 разрешений, и на этих объектах уже идут работы.

Более трети домов (135), которые сейчас находятся на разных стадиях строительства, застройщики планируют сдать в 2021 году. Дольщикам по ДДУ будут переданы 903766 кв. м жилья, без учета планируемого ввода апартаментов — 871286 кв. м. Интересно, что 17% от этого объема или 155 тысяч кв. м застройщики должны были сдать в 2020 году, а 11% или почти 97 тысяч кв. м в 2019-м. По 9% объектам (82 тысячи кв. м) первоначальный срок сдачи был заявлен в 2017 году.

105 домов из тех, которые сейчас находятся в текущем строительстве, готовятся к сдаче в 2022 году. Почти 7% из них — 66,7 тысячи кв. м изначально планировались к сдаче в эксплуатацию в 2019 году, 5,5% (53 тысячи кв. м) — в 2018-м. 79 домов застройщики планируют сдать в 2023 году. Из них 8,6% (57 тысяч кв. м) планировались к сдаче в 2019 году.

— Наибольший объем переносов планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию или передачи квартир дольщикам в пересчете на совокупную площадь жилых единиц приходится на переносы с 2020 на 2021 год (155757 кв. м), что составляет 17,2% от общего объема планируемого ввода объектов в эксплуатацию или передачи квартир дольщикам в Новосибирской области в 2021 году, —  поясняют аналитики ЕРЗ. — Средний перенос планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию или передачи квартир дольщикам в Новосибирской области по состоянию на май 2021 года составляет 11,6 месяца. В конце 2018 года он составлял 7,4 месяца.

Максимальное среднее уточнение планируемого срока ввода объектов в эксплуатацию аналитики ЕРЗ выявили у застройщика «Академпарк» — 76,2 месяца.

Еще один тренд регионального рынка — повышение средней этажности текущего строительства. В мае 2021 года средняя этажность объектов в Новосибирской области составила 19,5 этажей (из расчета на строящийся квадратный метр). Особенно заметно средняя этажность начала расти с осени 2020 года. До этого показатель варьировался с 18 до 18,7 этажей.

— Наибольшая доля жилищного строительства в регионе приходится на дома высотой 25+ этажей (66 домов) — 34,3% от всей площади строящегося жилья, в этих домах строится 951 тысяча кв. м жилья. В домах от 18 до 24 этажей (81 дом) — 906 тысяч кв. м, 13-17 этажей (40 домов) — 343 тысячи кв. м. В целом по Российской Федерации доля высотного строительства составляет 27%, — говорится в исследовании, полученном редакцией.

Самым высоким строящимся домом в Новосибирской области является 33-этажный многоквартирный дом в ЖК «Тихомиров» (застройщик «СК Метаприбор»). На втором месте — ЖК «Чикаго» (специализированный застройщик ВКД-Развитие, 32 этажа). На третьем — ГК «Капитал Инвест НСК» («Шесть звезд», 29 этажей). «Свечки» в 28 этажей строят 8 застройщиков, в 27 этажей — 13 компаний.

— Самым большим строящимся домом с жилыми единицами в Новосибирской области является многоквартирный дом в ЖК «Шесть заезд» — 41 тысяча кв. м, — поясняют аналитики ЕРЗ. —  На втором месте — ЖК «Тихомиров» (28 тысяч кв. м), на третьем — ЖК «Европейский берег» от «Брусники» (27,6 тысячи кв. м).

Большая часть новосибирских застройщиков сейчас работает с монолит-кирпичом. Из него строятся 163 дома общей площадью 1,8 млн кв. м. На втором месте — кирпич (135 домов или 491 тысяча кв. м). На третьем — панель (33 дома, 286 тысяч кв. м).

— Наиболее распространенным материалом стен строящихся домов в Новосибирской области является монолит-кирпич. Из него возводятся 65,6% от всей площади жилищного строительства. В целом по Российской Федерации  доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь жилых единиц в строящихся домах — 62,3%, — говорится в отчете. — Наибольший объем жилищного строительства приходится на объекты с монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки и др.). Их доля составляет 65,4% площади жилых единиц среди объектов, для которых материал указан согласно утвержденной форме проектной декларации.

Лидеры рынка

Как отмечают в ЕРЗ, по состоянию на май 2021 года, строительство жилья в Новосибирской области осуществляют 84 застройщика (бренда), которые представлены 145 компаниями (юридическими лицами). В топ-10 по объему текущего строительства входят «Брусника», ГК «Расцветай», ГК «Стрижи», ООО СК «ВИРА-Строй», СХ «СтройМастер», ООО «КМС», ГК «Капитал Инвест НСК», ГК «АКД», ООО «Жилищная инициатива» и СК «Метаприбор». Больше всего строящихся домов у ГК «Стрижи» (19) и ГК «АКД» (18). По площади строящихся домов в регионе лидирует «Брусника» (171 тысяча кв. м) и ГК «Расцветай» (140 тысяч кв. м).

В Новосибирской области возводятся 153 жилых комплекса. Самым крупным по объемам текущего строительства является жилой комплекс «Европейский берег», где «Брусника» возводит 7 домов, включающих 1529 жилых единиц, совокупной площадью 96894 кв. в.

Средняя площадь жилья, строящегося в Новосибирской области, составляет 51,1 кв. м. По Российской Федерации — 50 кв. м. Этот показатель в регионе с 2018 года практически не меняется. Однако в 2021 году на региональном рынке появился еще один тренд: средняя площадь квартир в строящихся домах, разрешение на строительство которых выдано в 2021 году, составляет 47,7 кв. м.

Самая маленькая средняя площадь строящихся квартир в Новосибирске у застройщика ООО «Оловозаводская» — 35,7 кв. м. Самая большая — у ООО «МФЦН Объект-Прр» — 131,6 кв. м. Наименьшая средняя площадь квартир — в ЖК «По ул. Военная горка» — 21,9 кв. м, застройщик СК «Метаприбор». Наибольшая — в ЖК «Дом на Державина» — 131,6 кв. м, застройщик ООО «МФЦН Объект-Про».

Ипотечный расклад

По состоянию на май 2021 года, средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Новосибирской области составила 74506 рублей за кв. м. В декабре 2018 года она была на уровне 53 тысячи за кв. м, в мае 2020-го — 61,8 тысяча кв. м, то есть за год «квадрат» в новостройке в регионе подорожал в среднем на 20%.

Еще один тренд — сохранение спроса на ипотеку. По данным Банка России, за 3 месяца 2021 года регионе выданы 11434 ипотечных жилищных кредита (ИЖК). Это на 36,8% больше уровня 2020 года (8359 ИЖК) и на 58,3% больше уровня, достигнутого в 2019 году (7221 ИЖК). Кроме того, за 3 месяца количество ИЖК, выданных жителям Новосибирской области под залог договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), составило 3104, что на 63,1% больше, чем в 2020-м (1903 ИЖК) и на 58,9% больше соответствующего значения 2019 года (1954 ИЖК). Количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в Новосибирской области в марте 2021 года увеличилось на 79,1%, по сравнению с мартом 2020 года (1383 против 772 годом ранее).

В общей сложности за 1 квартал новосибирцы взяли в банках более 28 млрд рублей на покупку квартир, что на 53,1% больше уровня 2020 года (18676 млн рублей) и на 97,5% больше аналогичного значения 2019 (14479 млн рублей).

— Рост объема ипотечных кредитов для долевого строительства на 104,5% в марте 2021 года, по сравнению с мартом 2020 года, сопровождался ростом объема всех видов кредитов на 30,9% (39,0 против 29,8 млрд рублей годом ранее), а также ростом всех видов ипотечных жилищных кредитов на 63,4% (12,7 против 7,8 млрд рублей годом ранее), — констатируют эксперты ЕРЗ.

По официальной статистике Банка России, в марте 2021 года средний размер ИЖК в Новосибирской области составил 2,53 млн рублей, что на 11,4% больше уровня, достигнутого в 2020 году (2,27 млн рублей) и на 24,5% больше аналогичного значения 2019-го (2,03 млн рублей). Средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в Новосибирской области в марте 2021 года увеличился на 14,1%, по сравнению с мартом 2020 года (3,07 против 2,69 млн рублей годом ранее). По отношению к предыдущему месяцу средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства вырос на 2%.

— Рост размера ИЖК под залог ДДУ в регионе наблюдается четвертый месяц подряд, — подчеркивают аналитики ЕРЗ.

По данным Банка России за 3 месяца средний размер ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Новосибирской области, накопленным итогом составил 3,02 млн рублей (на 20,8% больше среднего размера ИЖК, выданных жителям региона). Это на 14,4% больше соответствующего значения 2020 года (2,64 млн рублей) и на 41,1% больше уровня 2019 года (2,14 млн рублей).

Рост среднего размера выданных ипотечных жилищных кредитов под залог уже построенной недвижимости за год составил 7,9% — c 2,15 до 2,32 млн рублей. За год разница между средними размерами ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства и под залог построенной недвижимости выросла на 7,2 пункта — с 25,1 до 32,3%.

— В целом по всем видам ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных в марте 2021 года в Новосибирской области, средневзвешенная ставка составила 7,23%. По сравнению с таким же показателем марта 2020 года, произошло снижение ставки на 1,57 пункта (с 8,80 до 7,23%), — говорится в исследовании ЕРЗ. — Ставка по ИЖК, выданным для долевого строительства в Новосибирской области в марте 2021 года, составила 5,88%, что на 2,14 пункта меньше аналогичного значения за март 2020 года (8,02%). За год разница между ставками ипотечных жилищных кредитов всех видов и для долевого строительства в Новосибирской области увеличилась в 1,7 раза с 0,78 пункта до 1,35 пункта. Разница между ставками ипотечных жилищных кредитов под залог готового жилья и для долевого строительства в регионе за год увеличилась в 1,9 раза — с 1,09 пункта до 2,06 пункта.

По данным на март 2021 года, Новосибирская область занимает 56 место среди 85 регионов Российской Федерации по величине ставки ИЖК (где первое место — у региона с минимальной ставкой). По ставке ИЖК под залог ДДУ Новосибирская область занимает 49 место и 78 место по ставке ИЖК под залог готового жилья.

При этом эксперты ЕРЗ отмечают, что, по данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения в 1 квартале 2021 года снизились на 3,6% (квартал к кварталу прошлого года). График динамики реальных располагаемых доходов «квартал к предыдущему кварталу» показывает, что накопленное с 2014 года снижение реальных располагаемых доходов к 1 кварталу 2021 года составило 7%.

Текущая ситуация

Отчетность Росстата показывает превышение на 14,9% графика ввода жилья в Новосибирской области в 2021 году, по сравнению с 2020, и на 63,7% по отношению к 2019 году. За январь-март 2021 года по показателю ввода жилья Новосибирская область занимает 11 место среди 85 регионов Российской Федерации. По динамике абсолютного прироста ввода жилья за указанный период регион занял 19 место, а по динамике относительного прироста — 42 место. В марте 2021 года в Новосибирской области введены 210,9 тысячи кв. м жилья. Это на 89% или на 99,3 тысячи кв. м больше, чем за аналогичный период 2020 года.

— Опережение темпов ввода жилья по отношению к предыдущему году наблюдается в Новосибирской области впервые после 3 месяцев отрицательной динамики, — подчеркивают аналитики ЕРЗ. — Среди 85 регионов Российской Федерации Новосибирская область занимает 8 место по показателю ввода жилья за март 2021 года. По динамике абсолютного прироста ввода жилья по отношению к аналогичному месяцу прошлого года регион занял 5 место, а по динамике относительного прироста регион оказался на 10 месте.

 Этот результат, по данным ЕРЗ, достигнут за счет застройщиков-юрлиц. Объемы ввода жилья застройщиками за 3 месяца 2021 года показывают превышение на 29,9% к уровню 2020-го и на 220,2% — к 2019 году. Для сравнения: население стало вводить жилья меньше — на 13,1% по отношению к аналогичному периоду 2020 года и на 30,5% к 2019-му.

По показателю ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-март 2021 года Новосибирская область занимает 8 место в Российской Федерации среди 85 регионов. По динамике абсолютного прироста ввода многоквартирных домов за указанный период — 6 место, по динамике относительного прироста — 34 место. В марте 2021 года в Новосибирской области застройщиками введены 163,3 тысячи кв. м многоквартирных домов, что на 119,2% или на 88,8 тысячи кв. м больше аналогичного значения за тот же период 2020 года.

— Опережение темпов ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к предыдущему году наблюдается в Новосибирской области второй месяц подряд, — констатирует в ЕРЗ. — По показателю ввода многоквартирных домов застройщиками за март 2021 года Новосибирская область занимает 4 место в Российской Федерации среди 85 регионов. По динамике абсолютного прироста ввода многоквартирных домов по отношению к аналогичному месяцу прошлого года — 3 место, по динамике относительного прироста — 11 место.

В марте 2021 года доля ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к общему объему ввода жилья в Новосибирской области составила 77,4%, что на 10,7 пункта больше аналогичного значения за тот же период 2020 года. По этому показателю Новосибирская область занимает 6 место в Российской Федерации среди 85 регионов.

Портал ЕРЗ.РФ — проект, реализуемый при поддержке Национального объединения застройщиков жилья и самая полная в России база новостроек и застройщиков. Единый ресурс застройщиков — источник уникальной информации для профессионалов рынка строительства жилой недвижимости и граждан, желающих приобрести квартиру в новостройке.

Материал подготовлен по данным, представленным в исследовании ЕРЗ.