Классовость жилья

Сегодня все чаще можно услышать формулировки: «престижное жилье премиум-класса» или «новый дом бизнес-класса». Стоимость такого жилья значительно выше, чем типовых квартир. Однако еще несколько лет назад жилье комфорт-класса можно было легко отличить от бизнес-сегмента, то сегодня дистанция между ними сократилась.

Несмотря на то, что каждую новостройку относят к определенному классу жилья, не существует единого законодательно утвержденного регламента или нормы. Четких границ классов жилья нет до сих пор, разделение их достаточно условно. Застройщик сам определяет класс жилья и воплощает его по своему усмотрению.

— Нет какой-то принятой всеми классификации новостроек. Каждый застройщик норовит повысить класс своего объекта в расчете на то, что это позволит привлечь покупателей, по принципу «хочешь продать слона — хвали его». Мы в своих отчетах используем классификацию, которая была разработана Г. М. Стерником и Российской гильдией риэлторов (РГР). По ней в Новосибирске нет новостроек элит-класса, а в бизнес-класс попадают единичные объекты, — говорит сертифицированный аналитик-консультант Российской гильдии риэлторов, руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева.

Директор консалтингового агентства Nazarov&Partners Александр Назаров уверен, что «классовость» проекта зависит от концепции и дороговизны проекта. Чем больше он нашпигован фишками, тем выше у него статус.

— Многие застройщики прочувствовали, что хорошая концепция проекта, хорошая упаковка, маркетинг, визуализация, инфраструктура, благоустройство, качество строительства, качество работ на строительной площадке (то есть чистота и порядок) и много-много-много вот таких вот хороших моментов, приводят к тому, что проект начинает быть востребованным. Он становится уникальным и выделяется среди других, привлекает к себе покупателей. К тому же продается достаточно дорого. И очень интересно наблюдать, как рынок это поглощает и как появляются застройщики, которые это все чувствуют и уже ставят на поток, — говорит Александр Назаров.

Эксперт отмечает, что в последние годы в Новосибирске качество всех проектов жилой недвижимости становится все лучше. Дешевых проектов эконом-класса в городе практически не осталось.

«Комфорт», «бизнес», «элит»: в чем особенность

Жилье бизнес-класса качественно отличается от новостроек сегмента «масс-маркет». По мнению экспертов, важное значение здесь имеет имиджевый аспект, который определяется статусом проекта.

— Уровень и детализация архитектурной и инфраструктурной проработки жилых комплексов комфорт-класса быстро растут, поэтому грань между «комфортом» и «бизнесом» если не стирается, то часто носит условный характер. Однако отличия есть, — подчеркивает коммерческий директор One Company Вячеслав Мельников.

По мнению эксперта, значение местоположения для высокобюджетного жилья играет ключевую роль.

— Удобная локация (центр, близость к центру или природные зоны) и наличие транспортного хаба в пешей доступности для ЖК бизнес-класса являются обязательным условием, в то время как для комфорт-класса это несомненное преимущество, — говорит Вячеслав Мельников.

Кроме того, бизнес-класс отличают более интересные планировки и архитектурные решения. Это могут быть, например, квартиры с камином или собственной сауной (хаммамом). На этаже допускается наличие не более четырех-шести квартир. Сами дома выделяются на фоне типичной городской застройки.

— Проекты в сегменте «бизнес-класс» реализуются с привлечением архитектурных бюро, и всегда можно понять, кто именно разработал архитектурную концепцию жилого комплекса. В классах «комфорт» и «стандарт» обычно этот показатель не является значимым, поскольку зачастую к сотрудничеству привлекаются небольшие малоизвестные проектировочные компании, — говорит коммерческий директор ООО «Сибирские жилые кварталы» Иван Полищук.

В таких квартирах всегда высокие потолки, хорошие интересные планировки и большие метражи. Территории комплексов функциональные, а вопросам безопасности уделяется особое внимание.

При этом современный рынок дорогого жилья постепенно отходит от стандартов прошлого — огромных квартир. Они все меньше востребованы среди покупателей.

— Раньше бизнес-классом считался дом с огромным метражом квартир. Сегодня же в новых домах премиум-класса вы не найдете планировки по 1000, 500 или 300 кв. м. Такие площади стали, скорее, исключением, нежели правилом. Сейчас площадь квартиры необязательно должна быть большой. Важно, чтобы планировка была продуманной и функциональной. То есть все необходимое — постирочные, гардеробные, несколько санузлов, большие кухни-гостиные — обязательно должно присутствовать в планировке, но уже без гигантизма, — подчеркивает Иван Полищук.

Он добавил, что на сегодняшний день в Новосибирске строятся более 120 комплексов разного уровня, сегмент «бизнес» занимает не более 5-7% от общего количества новостроек.

Коммерческий директор One Company Вячеслав Мельников считает, что доля проектов бизнес-класса несколько больше.

— Доля проектов бизнес-класса в Новосибирске составляет 10%, премиум-класса — 3%. Это абсолютно логично из-за более узкого сегмента клиентов по сравнению с квартирами класса «комфорт» и «эконом», — говорит эксперт.

Цена жилья бизнес- и премиум-класса

Ценообразование в бизнес- и премиум-сегменте — сложный процесс. Стоимость квадратного метра в этих категориях недвижимости значительно превышает аналогичный показатель в эконом- и комфорт-классе. Однако и среди жилых комплексов бизнес- и премиум-класса наблюдается разброс в цене.

— На конец 2023 — начало 2024 года средняя стоимость квадратного метра в премиум-классе колеблется от 210 до 260 тысяч за квадратный метр. За последний год она немного выросла — примерно на 10-12%. В предыдущие годы в среднем прирост составлял не менее 20%. Речь идет о 2021-2022 годах, а также о 2020-м, когда прирост был более 30%. Также можно отметить, что премиальная недвижимость, несмотря на сложности и внешние факторы, все время растет в цене, при этом доля таких жилых комплексов уменьшается, — констатирует Иван Полищук.

Эксперт подчеркивает, что на рост цен влияют несколько причин. Во-первых — удорожание всех материалов, которое началось в 2020 году во время пандемии. По его словам, сегодня из-за сложностей логистики и других факторов этот тренд только усиливается. Во-вторых, есть всеобщий тренд на экологию, и, соответственно, экологичное потребление.

По мнению Елены Ермолаевой, в Новосибирске на сегодняшний день нет проектов, которые бы можно было отнести к премиум-классу, а новостроек, относящихся к бизнес-классу — единицы.

— Если рассматривать новостройки, которые еще не сданы и в которых еще есть непроданные квартиры, то в марте 2024 года это были два проекта: «Жуковка» и «Наутилус». Остальные проекты не проходят по каким-то параметрам — так, часто в домах есть небольшие квартиры-студии, а это отсекающий признак для бизнес-класса, — говорит она.

Портрет покупателя элитной недвижимости

Спрос на элитную недвижимость с годами не падает. Однако вслед за трансформацией недвижимости меняется и портрет покупателя в этом сегменте.

— Я думаю, во многих концепциях премиального жилья портрет покупателя пересекается. Во Flora&Fauna мы выделяем три больших сегмента: первый сегмент — семейные предприниматели, пары с детьми. Они хотят все самое лучшее для себя и своих детей, то есть комфортное проживание, — говорит Иван Полищук.

Вторая аудитория, по словам эксперта — «заслуженно отдыхающие». Это люди, которые уже добились всего и сейчас хотят спокойствия и максимально комфортной для себя среды. Они следят за своим здоровьем, чтобы был чистый воздух, рядом лес, река, и т.д.

— Третья целевая аудитория — это молодые и успешные, — продолжает Иван Полищук. — К ним мы относим людей, которые не привязаны к месту. Они могут работать из дома, им необязательно выезжать на работу в девять утра. Это молодые люди, которые много путешествуют, много видят, и поэтому жилье европейского плана для них очень близко по ценностям.

Александр Назаров считает, что основными покупателями элитной недвижимости по-прежнему являются представители бизнеса, политики, чиновники, блогеры и топ-менеджеры.

— Поскольку недвижимость бизнес-класса сегодня не является чем-то недоступным, практически любой уровень клиентов с точки зрения гендера и возраста может быть ее покупателем. Но надо сказать, что в последнее время происходит некое омоложение аудитории. Сейчас элитные квартиры покупают IT-специалисты, блогеры, представители онлайн-бизнеса, которые в молодом возрасте зарабатывают приличные деньги и могут себе позволить покупать дорогую недвижимость. Другое дело, что очень многие не делают на этом акцент, не вкладываются в недвижимость, а путешествуют или еще в какие-то другие моменты инвестируют, — уверен эксперт.

Следующим фактором, влияющим на изменение портрета покупателя бизнес- и премиум-недвижимости, по словам Александра Назарова, является доступная ипотека. Она дает возможность большему числу людей стать обладателем такой недвижимости.