В России вновь появляются доходные дома

Как пояснил Денис Филиппов, заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ», генеральный директор Фонда ДОМ.РФ, сейчас на федеральном уровне рассматривается законодательная инициатива о том, чтобы освободить арендные дома от налога на имущество. По его оценкам, это вернет в обиход старинное понятие «доходный дом».

— Застройщикам арендных домов это даст гарантированный рынок сбыта, — подчеркнул Денис Филиппов, — Пилотные проекты по этой теме у нас уже реализуются в Москве, на Дальнем Востоке, недавно приобрели дом в Воронеже — в составе жилого комплекса «Современник», на прошлой неделе решили приобрести жилой дом в Екатеринбурге, у компании «Брусника». Мы вообще покупаем много свежепостроенного жилья с небольшим дисконтом от рыночной стоимости, оно и могло бы стать первоосновой арендного сектора рынка.

Собственные пробы сил по теме «доходный дом» уже были у новосибирских застройщиков. Так, в 2008 году компания ООО ПФ «Градэко» представила в номинации «доходный дом» краснокирпичную девятиэтажку на 160 квартир на улице Троллейной. А в Центральном округе Новосибирска первенцем формата был 17-этажный дом на улице Крылова, 64/1 — проект ОАО «Трансервис» с более широким веером предложений, нежели «градэковский» — от стандартных однокомнатнатных до двухуровневых люксовых квартир в 100 кв.м на верхних этажах.

 — Насколько мне известно, дом на Крылова не разочаровал своего создателя — компанию «Трансервис», — отметила Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics.

Правда, изначальную атрибуцию «доходный дом» это здание не сохранило — сейчас оно именуется апарт-отелем «Резидент», фигурирует на «Трип-адвайзере» (то есть в гостиничном контексте) как место долгосрочного проживания — в контексте «рынок апартаментов». Апартаменты — идея, тоже набирающая популярность, но с доходным домом это тем не менее не совсем одно и то же.

На областных землях первый заход в тему «доходный дом» пришелся на 2012-й, когда в поселке Ложок Барышевского сельсовета был запущен проект доходных малоэтажных домов в формате комплексного микрорайона. Инициатором проекта выступило «Агентство регионального жилищного строительства». В 2013 году были построены «арендные дома для инноваторов», часть стоимости аренды квартир в них компенсируется сотрудникам новосибирского Технопарка из областного бюджета. По оглашенным тогда данным Агентства развития жилищного строительства (АРЖС) Новосибирской области, право аренды за 73 млн рублей получило ООО «Дома Сибири» (входит в концерн «Сибирь»). На территории области этот микрорайон стал самым большим кластером «доходников».

Эксперты рынка это предложение оценили благожелательно, отметив, что объективных причин для неуспеха идеи нет, а конъюнктура рынка довольно убедительно склоняет потребительские мотивации в сторону доходных домов.

— Ипотека постепенно дешевеет, рынок аренды жилья сужается, постепенно арендный платеж и ипотечный взнос приходят к ценовой идентичности, — констатирует Елена Ермолаева, — Таким образом, человек, занимающийся своей жилищной проблемой, попадает на единое поле выбора и рассматривает аренду как зримую альтернативу ипотечной покупке квартиры. К тому же есть разные ситуативные модели, вписывающиеся именно в такое предложение. Например, у человека подпорчена кредитная история.

Не секрет, что для ипотечного кредитования обладатель кредитной истории «с проколом» автоматически становится нежелательным клиентом. Даже если его финансовое положение выровнялось и все проблемы решены, даже если он хорошо зарабатывает, «битая» кредитная история — фактор практически неизбывный в контексте доводов отказа.

Вторая целевая группа, очерченная Еленой Ермолаевой, — люди без изъянов в кредитном статусе, но такие, которым ипотечная покупка не нужна в принципе — те, кто в городе работает по контракту — прибыл сюда всего на несколько лет, а потом планирует вернуться либо на родину, либо перемещаться в другой город, в локацию новой контрактной работы.

— Разумеется, покупать квартиру в ипотеку им смысла нет, зато арендное жилище, хорошо обустроенное и надежно управляемое, — предложение вполне привлекательное, — аргументирует Елена Ермолаева. — К тому же для многих это комфортнее в чисто психологическом смысле. Есть довольно много людей, для которых общение с частным арендодателем — предмет стресса. Согласитесь, общение по прописанному, комфортному клиентскому протоколу проще и приятнее, чем неделя переговоров «с бабушкой» по поводу такой же «бабушкиной» квартиры.

Если общероссийский запуск арендного сектора пойдет так динамично, как задумано, именно сегмент «бабушкиных» квартир станет убывающим: новая, хорошо обустроенная и нейтрально-современная квартира убедительно выигрывает у жилища с настенным ковром, истертым линолеумом и комодными слониками. Новизна, долгий функциональный ресурс и практичность сервиса называются в числе самых весомых аргументов.

— Здания, которые мы уже купили для апробирования идеи, отвечают всем нашим требованиям, — подчеркивает Денис Филиппов. — Мы установили стандарты по меблировке и отделке помещений, разработали софт, позволяющий управлять жилищем со смартфона, следить за расходованием ресурсов, заказывать уборку и еду. Ставка — на максимальную автоматизацию сервисной составляющей. Стоимость проживания в таких домах существенно меньше, чем жизнь в «ипотечной» квартире — даже в такой, которая была взята по новейшей пониженной ставке.

Правда, инициаторы идеи стараются не слишком обильно использовать само словосочетание «доходный дом», предпочитая более нейтральное определение «арендное жилье». Такое обращение с названием реалии мотивировано ее, скажем так, лингвистической многослойностью. Во-первых, «доходный дом» звучит довольно антикварно (особенно для зданий с двузначным числом этажей). Во-вторых, обладает не самыми жизнерадостным ассоциативным рядом. Воспоминания из школьной программы все дорисуют — мир Достоевского и Крестовского, мрачные петербургские кварталы у Обводного канала и прочие ужасы старинного, царского капитализма.

Программа «Арендное жилье» является проектом не социального, а коммерческого найма жилья, где спрос формируется на рыночных условиях, без субсидий со стороны государства. Цель программы — создание современных стандартов арендного жилья и развитие цивилизованного рынка аренды. Впрочем, в рамках этого общего замысла допускается и создание небольшого локального субсектора некоммерческой аренды — спецпредложения для отдельных категорий граждан в рамках конкретного города или региона. Некоммерческий сектор, по словам Филиппова, может поддерживаться за счет субсидирования со стороны местных властей:

— Региону можно будет выделить определенные категории горожан и субсидировать часть расходов по аренде для этих жителей. Таким образом, не отвлекаются большие средства на приобретения жилья по социальному найму и решается много вопросов по обеспечению жильем многих граждан.

Как известно, в некоторых странах Европы и в США 70-80% городского жилого фонда составляет именно арендованное жилье. О достижении западных показателей речи не идет, но объемы запланированных вложений намекают, что вырастет этот сектор существенно.

— В 2020-м мы планируем потратить около 7 миллиардов рублей на это направление, — резюмировал Денис Филиппов. — Это выведет на свет, в профессиональное русло теневой рынок арендного жилья, который в России очень большой…

В середине января на пресс-конференции руководитель управления ФНС по Новосибирской области Алексей Легостаев сообщал, что налоговая ежегодно составляет списки граждан, у которых в собственности три и более квартиры. В регионе их более 30 тысяч. Ежегодно декларации предоставляют менее 10 тысяч арендодателей.

Фото предоставлено ООО Центр Экспо»