Рынок новостроек в 2026 году: между молотом ставок и наковальней спроса

«Дорогие деньги»

Российский рынок жилищного строительства вступил в 2026 год в состоянии фундаментальной трансформации. Уход массовой льготной ипотеки, рекордная стоимость заемного финансирования и структурные изменения в экономике заставляют девелоперов пересматривать стратегии. Анализ дискуссии на площадке ЕРЗ и эксклюзивных комментариев участников рынка свидетельствует о том, что отрасль проходит проверку на прочность, где главными вызовами становятся не просто падение продаж, а системное сжатие маржинальности.

Ключевой проблемой 2026 года является высокая стоимость капитала. Даже после снижения ключевой ставки с 21% до 15,5% ситуация остается критической.

Как отмечает генеральный директор компании «Брусника» (компания присутствует во многих регионах, включая Новосибирскую область) Александр Щиголь, снижение на 5 процентных пунктов — «шаг вперед», но для реального изменения поведения покупателя и возвращения рыночной ипотеки на арену «нужно более чувствительное снижение — порядка 10%».

Эту мысль развивает и эксперт по недвижимости Анна Зеленская. По ее мнению, главной проблемой для застройщиков сегодня является высокая стоимость заемных средств.

— 2026 год станет для застройщиков временем прагматичных решений. Главная проблема — высокая стоимость заемных средств: при текущих ставках доходность падает, а риск заморозки проектов возрастает, — говорит эксперт.

Причем высокая ставка бьет по девелоперам с двух сторон. Во-первых, это недоступность ипотеки для клиентов.

— Рыночная ипотека остается высокой, продажи замедляются, а кредитная нагрузка на девелопера растет. При текущей модели через эскроу застройщик напрямую зависит от темпов продаж. Нет продаж — растет стоимость денег и снижается маржа, — констатирует эксперт по недвижимости, основатель и директор АН «Любимое» София Любимова.

Во-вторых, это колоссальный рост стоимости проектного финансирования.

— Если до повышения ставок затраты на проектное финансирование составляли 3–5 тысяч рублей на квадратный метр, то сегодня — от 20 до 30 тысяч. Шестикратный рост, — говорит генеральный директор «Атлас Девелопмент» (г. Екатеринбург) Владимир Городенкер.

Он добавляет, что некоторые банки пользуются положением, и на рынке существуют проекты, где ставка составляет «ключ плюс 7,6%». По его словам, девелоперы вынуждены буквально «бороться с банками» за выживание проектов, называя сложившуюся ситуацию «банковским рабством».

Спрос уходит в пике

По мнению сооснователя и партнера архитектурного бюро «Крупный план» (KPLN) Андрея Михайлова, декабрьский всплеск продаж 2025 года был обусловлен исключительно ажиотажем вокруг отмены льготной ипотеки: люди стремились «успеть» по старым условиям. Теперь тренд на снижение спроса очевиден. Эксперты ожидают провала объемов продаж на первичном рынке в ближайшие кварталы.

— По нашим оценкам, в Москве и Московской области объем предложения на первичном рынке превышает текущий спрос на 18–24 месяца при сохранении нынешних темпов поглощения. Это создает давление на девелоперов в части ликвидности, что безусловно скажется на финансовой устойчивости застройщиков, — уверен Андрей Михайлов.

Единственным живым драйвером рынка остается семейная ипотека. По данным аналитики, порядка 70–80% сделок проходят с ее использованием. Однако и здесь нарастают риски. Директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов прогнозирует, что из-за планируемого ужесточения программы (возможной дифференциации по количеству детей) рынок может потерять до 20% покупателей, что эквивалентно общему падению продаж до 20 млн квадратных метров.

Рынок демонстрирует ярко выраженную сегментацию. Андрей Михайлов обращает внимание на парадокс: доля сделок в бизнес-классе растет, но это, по мнению эксперта, говорит не о подъеме рынка, а о «концентрации платежеспособного спроса в верхнем сегменте при ослаблении массового».

Массовый покупатель, по мнению Софии Любимовой, напротив, стал крайне осторожен.

— Он считает деньги, сравнивает, ждет скидок. Массовый спрос сегодня держится в основном на льготных программах, — считает она, предупреждая, что любые изменения в господдержке моментально влияют на рынок.

Кадровый голод разгоняет цены

Пока спрос сжимается, себестоимость строительства продолжает неконтролируемо расти. Директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин выделяет сразу несколько факторов, создающих «идеальный шторм». Во-первых, это системная нехватка кадров.

— Речь не только о высококвалифицированных сотрудниках: представителей рабочих специальностей на рынке тоже дефицит. Острая нехватка кадров переросла в «войну зарплат». А это напрямую раздувает сметную стоимость проектов, — поясняет он.

С ним солидарна Анна Зеленская, называющая «дефицит кадров и рост цен на стройматериалы» вторым ключевым вызовом для отрасли. Добавляет проблем и логистика с подключением к сетям, что, по словам Софии Любимовой, ведет к удорожанию жилья и сжатию маржинальности, «особенно у региональных игроков без финансовой подушки».

Налоги и инфраструктура бьют по карману

Дополнительным бременем стал рост налоговой нагрузки. Изменение налогового законодательства с 2026 года участники рынка называют самым негативным событием. Как отмечает Владимир Городенкер, это влияет не только на сами компании, но и на их клиентов-предпринимателей, чьи доходы падают, а также на подрядчиков.

— Есть кейсы, когда нам на 20% пересмотрели цены компании, которые раньше работали на патентах, — приводит он пример вторичного эффекта налоговых изменений.

Еще один фактор давления, который отмечают участники рынка — необходимость брать на себя функции государства. Константин Злобин констатирует, что на рынке наблюдается «дефицит подготовленных площадок, обеспеченных инженерными мощностями». Застройщики все чаще вынуждены заниматься комплексным развитием территорий, что требует принципиально иных компетенций и инвестиций.

Качество становится главным оружием

В новой реальности конкуренция окончательно смещается из ценового поля в плоскость качества продукта.

— Требования к проектам растут экспоненциально: архитектурная среда, благоустройство, инфраструктурная обеспеченность становятся обязательными условиями, а не опциональными «плюшками», — утверждает Андрей Михайлов.

С ним согласна Анна Зеленская. Она подчеркивает, что в новых условиях акцент смещается с ценовых войн на создание качественного продукта.

— Соревнования между компаниями смещаются от ценовых войн в сторону создания наиболее качественного продукта. Снижать стоимость застройщики не могут из-за высокой себестоимости, поэтому акцент переходит на архитектуру и комфортную среду. Сейчас клиенты ищут не просто квадратные метры, а современное пространство для жизни с продуманным сервисом, — уверена она.

Собственные исследования застройщиков подтверждают: покупатели готовы доплачивать за хорошие школы и детские сады. По данным ГК «А101», наличие качественной школы добавляет около 7,5% к стоимости жилья в глазах потребителя.

Однако готовность строить качественную социальную инфраструктуру есть не у всех. Если для крупных игроков вроде «Брусники» или «А101» это уже рутина, то для многих региональных компаний обязанность возводить школы за свой счет становится тяжелой нагрузкой. Александр Щиголь подчеркивает важность предсказуемости: стресс для девелопера наступает тогда, когда правила меняются постфактум, после покупки земли и запуска проекта.

Рынок уходит в спячку

В этих условиях рынок переходит в режим консервации. Девелоперы смещают фокус с освоения новых площадок на завершение текущих проектов.

— Текущая финансовая модель ломается, сокращаются непрофильные активы и затраты. Проработка новых площадок и старт «с нуля» замедлились на 40–60% по сравнению с 2024 годом. Это не признак коллапса, а рациональная реакция рынка — девелоперы минимизируют риски в условиях неопределенности спроса, — поясняет Андрей Михайлов.

Все эксперты сходятся во мнении, что объемы нового строительства в 2027–2028 годах неизбежно сократятся. Это должно привести к естественному выравниванию рынка. Для профессиональных участников наступает время консолидации, повышения качества и фокуса на долгосрочной ценности проектов.

— Рынок 2026 года должен стать пространством эффективных управленцев. Победу в конкурентной борьбе одержат те компании, которые смогут первыми автоматизировать рутинные процессы, выстроить конструктивный диалог с государством по вопросам инфраструктуры и перейти от предложения «бетонных коробок» к продаже комплексного решения, — резюмирует Константин Злобин.

Ранее редакция сообщала, что застройщики Новосибирска ускорили продажи накопленного жилья.