Малая урбанизация поранилась о грани кадастровых проблем

Превращение дачных пригородов в полновесную субурбию, в «одноэтажную Россию» (аналог воспетой Ильфом и Петровым одноэтажной Америки) в Новосибирской области идет весьма динамично. По этой части наш регион — уверенный соперник Московской и Ленинградской областей. Срабатывает естественная для агломераций динамика. И пригородный пояс постоянного проживания — это для Новосибирска уже наблюдаемая реальность. Примечательно, например, что поселки, оформившиеся изначально как садово-дачные общества, со временем превратились в ТСН — товарищества собственников недвижимости. Этот формат позволяет оформлять постройки не просто как дачные домики, а уже как дома постоянного проживания. Впрочем, у этого превращения дачного пояса в жилой пригород есть и подводные камни — процесс спотыкается о кадастровые неровности родом из эпохи начальной приватизации. И усугубляется эта проблема растерянностью нынешних районных администраций. Показательна здесь проблема ТСН «Шафран», созданного в 1998 году как дачное общество. Этот поселок, плавно переживший превращение из дачного в территорию постоянного проживания, в ходе этой эволюции оказался в изоляции от «большого мира» — без подъездных дорог. И, соответственно, без машин экстренных служб и коммунальной техники.

Впрочем, изначально дорогу «Шафран» имел — пусть гравийную, но вполне функциональную.

— Со времени создания поселка, с самого 1998-го мы поддерживали в рабочем состоянии подъездную дорогу, идущую вдоль ЛЭП, — вспоминает Ирина Горевая, представитель ТСН «Шафран». — Подсыпали гравий, выравнивали. В 2012 году администрация Морского сельсовета организовала по соседству новое дачное общество. Соответственно, часть нашей подъездной дороги попала в собственность этого нового общества под названием «Тихие зори». В 2015 году (в ту пору у «Тихих зорь» был другой председатель) между нашими обществами был заключен договор о совместной деятельности. Согласно этому договору дальнейшую достройку дороги мы должны были вести совместно. И совместно финансировать этот процесс. Часть денег от себя мы уже внесли, другую часть должны были внести после того, как «Тихие зори» достроят дорогу. Нами были заплачены 312 тысяч рублей, а 299 тысяч остались им должны. Договор этот был подписан в 2015-м, в 2016-м дорогу все еще не доделали. Осенью 2016-го мы подписали соглашение о том, что платим оставшуюся часть после подписания трехстороннего акта. Потом в «Тихих зорях» сменился председатель, а в 2019-м у нас начались проблемы. «Тихие зори» эту проблему оглашают так: «У «Шафрана» долг, а мы-то дорогу уже давно достроили».

Как подчеркнула Ирина Горевая, такая расстановка акцентов практически «забетонировала» ситуацию в форме необсуждаемого конфликта.

— Никаких актов, никаких документов от них не поступало, — вспоминает Горевая. — Но в чисто бытовых разговорах, так сказать, не под запись, проскакивали оговорки. Мол, да, мы дорогу-то не достроили, надо как-нибудь доделать… То есть на уровне нефиксированного диалога они все признают. А вот в документальную плоскость невозможно вывести ни ту, ни другую трактовку. Мы говорим: «Тогда дайте документы, подтверждающие либо завершенность, либо незавершенность». Но нет ни того, ни другого. Ситуация будто зависла в состоянии намеренной неразрешимости. Так что наш единственный выездной путь сейчас — это 270 метров гравийной дороги, идущей по землям нераспределенной госсобственности и упирающейся в частные земли. В итоге органы власти нас отталкивают: «Это проблема ваших отношений, сами ищите компромиссы». А новый председатель «Тихих зорь» всегда конфигурировал эту ситуацию в формы конфликта. Мол, люди из «Шафрана» недобросовестны, потому мы и свою часть достраивать не будем, и платить не будем, и ездить не будем, раз уж на то пошло». Мы, в свою очередь, просим показать документ, где обозначался бы наш отказ (раз уж мы, по их словам, отказались от сотрудничества). Но никаких документов нет. «Окей, — говорим мы, — дорогу вы доделали, давайте акт, мы в пять дней переведем деньги». В ответ «агрессивное молчание» — одностороннее расторжение договора. Мы уже согласились и на двойную стоимость — нужно же как-то из этого конфликта выходить — теперь цену подняли с 299 тысяч до 575. «Ладно, — говорим мы, — пусть 575 тысяч!». В «Тихих зорях» эту сумму выносят на голосование, и все опять кончается ничем — все равно проезд нам закрывают. В итоге на текущий момент мы закрыты со всех сторон. Между тем у граждан есть конституционное право на свободное перемещение и право на проезд к своей собственности.

По словам Ирины Горевой, администрация Морского сельсовета в этом вопросе заняла позицию созерцательного неучастия:

— Нынешнее равнодушие администрации нам совершенно непонятно. Земли выделялись с пометкой о возможном изъятии под нужды развития инфраструктуры. А теперь администрация говорит: «А какие у нас основания изъять эти земли?». То есть 102 запертых участка — это уже как бы и не основание? К нам ни пожарная машина не проедет, ни скорая помощь. У нас общество круглогодичного проживания, многие постройки зарегистрированы уже не как дачи, а как жилые дома. У нас есть семьи, для которых это жилье единственное. И потому сервисная связка с городом принципиально важна. Но случись что, эти люди окажутся в полной беспомощности — никакие экстренные службы до них попросту не доберутся.  Тут очень много зарегистрировано жилых домов для постоянного проживания. Потому проблема транспортно-сервисной связи с «большой землей» для нас насущна. Поддержку инфраструктуры мы выполняем личным порядком, на уровне своего сообщества. Большую подъездную дорогу, идущую до развилки на наш «Шафран» и «Тихие зори», мы чистим вместе со всеми — в числе пяти обществ. Поэтому обвинять нас в эгоцентризме по меньшей мере нелогично. Все это пространство — дорога, линия электропередач вдоль нее — было оформлено как земля под дачное строительство. Кстати, соседнее с нами общество «Ясная поляна», где 500 с лишним участков, имеет подъездную дорогу, которая тоже попала в собственность «Тихих зорь» как земли под дачное строительство.

Противоположная сторона, по определению Ирины Горевой, не то чтобы несговорчива — она теперь вообще ускользает из коммуникативного поля. Конфликт вошел в удивительную фазу — он как бы инкапсулировался, окуклился.

— И теперь он вообще нерешаем без администрации, — восклицает Ирина Горевая. — Но там нам отвечают: «У вас с другой стороны общество «Родина», договаривайтесь тогда с ними». Но в «Родине» такие узкие улочки-проходы, что ни один автомобиль экстренных служб в них попросту не втиснется. Зимой там даже толком снег не почистить — его некуда выталкивать. Кромочную часть под снегоотвалы там не сделаешь — тогда туда не протиснутся даже микролитражки. Снегоуборочная техника въехать туда не может. Только скорая помощь легкового формата, а пожарные машины и мусоровозы — не проходят по габаритам. И «Родина» тоже не хочет, что бы мы через их улочки ездили — их доводы тоже можно понять, мы не в обиде.

У жителей «Шафрана» остается надежда на суд в качестве последней инстанции. Кроме того, они подали запрос в администрацию на установление публичного сервитута.

— Но администрация считает, что у нас спор двух хозяйствующих субъектов, —недоумевает Ирина Горевая. — И потому, мол, сервитут не полагается. Мне же известно, что прецеденты были — публичный сервитут был наложен для решения аналогичной проблемы. Но нам в публичном сервитуте почему-то отказывают. Отвечают: «Проблема не нуждается в таком решении, поскольку у вас есть альтернативный проезд». Но где он — никто не в силах показать.

Описанную проблему сама Ирина Горевая называет системно обусловленной, бессрочным проявлением системных огрехов.

— Это последствие кадастровой поспешности, — резюмирует Горевая. Ошибки, допущенной изначально. Ошибки, которую сейчас никто не хочет исправлять при всей ее очевидности. Администрация в свое время так лихо нараздавала земли, что не оставила пространств для создания подъездных путей. В наших краях идут четыре подобных крупных конфликта, наш — не единственный. И при этом еще правового поля для типизированного решения таких конфликтов не осталось. Думаю, с такой проблемой могут столкнуться и другие жители развивающейся пригородной зоны. Потому для них разрешение этой проблемы (а за решение мы боремся) могло бы, так сказать, стать коллегиальным опытом.

Фото автора