Арендная плата за квартиру в городах Сибири не закрывает ежемесячный платеж по ипотеке

По итогам 2022 года доходность квартир от сдачи в аренду снижается: в среднем по России от такого вложения средств за год можно было получить 5% при покупке квартиры на первичном рынке и 5,9% — на вторичном. В начале 2020 года, до роста цен, доходность была 7,5%, говорится в исследовании ЦИАН.

Из сибирских городов выгоднее всего инвестировать в жилую недвижимость в Новосибирске и Красноярске, но и в этих локациях возможность заработать на аренде жилья снижается. Доходность квартиры на вторичном рынке в Красноярске в январе 2022 года составляла 6,1%, в декабре — 6,2%, на первичном — 6,0% и 4,9% соответственно. В Новосибирске от сдачи вторичной квартиры в аренду в январе можно было получить 6,9% годовых, в декабре — 6,3%, при сдаче первичной квартиры — 5,8% и 5,3% соответственно. В других городах округа доходность была еще меньше.

— Причем реальная доходность недвижимости при инвестициях в новостройки оказывается еще ниже, поскольку, в отличие от вторичного рынка, приходится ждать несколько месяцев завершения строительства, а также дополнительно вкладываться в ремонт, если отделка не предусмотрена застройщиком, — отмечают эксперты ЦИАН.

Среди городов-миллионников наименее выгодно инвестировать в недвижимость Санкт-Петербурга, Казани и Москвы. Максимальную доходность — до 7,5% — можно получить в Челябинске, Ростове-на-Дону и Екатеринбурге.

Несмотря на снижение доходности при инвестициях в новостройки, в среднем по крупным городам России 15% от всего предложения аренды в декабре 2022 года доступны в домах, построенных с 2020 по 2022 годы. В Барнауле доля нового арендного жилья составляет 17%, в Новосибирске — 16%, Красноярске — 13%, Омске — 8%, Иркутске — 7%, Кемерове — 5%, Томске — 2%.

Многие инвесторы используют ипотеку, рассчитывая за счет аренды погашать платежи. С 2023 года меняются условия льготной ипотеки: ставка повышена с 7 до 8%. Эксперты ЦИАН рассчитали, в каких городах реально погашать ипотечные платежи за счет арендатора. Для расчетов указаны средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке, ставка по ипотеке 8% при первоначальном взносе 15% и сроке кредита 25 лет, а также текущей ставке аренды в конкретном городе.

Только по трем городам: Челябинску, Саратову и Кемерово разница в средней ставке аренды и платежам по ипотеке на первичном рынке составляет всего 2-3 тысячи рублей,  доплачивая эту сумму к доходам от аренды, можно погашать кредит. В других городах России доплата гораздо больше. К примеру, в Омске доплата составит почти 7 тысяч рублей, в Иркутске — более 8 тысяч, в Барнауле — 11 тысяч, в Новосибирске — более 10 тысяч, в Красноярске — почти 12 тысяч.

Аналитики ЦИАН подчеркивают: ни в одном из сибирских городов инвестору не удастся заработать на сдаче недвижимости в аренду для того, чтобы закрыть кредит и на вторичное жилье. В Кемерове для погашения кредита ежемесячно из собственного кармана придется доплачивать 5,4 тысячи рублей, в Омске — 9 тысяч, в Красноярске — 10,9 тысячи, в Барнауле — 11,1 тысячи, в Новосибирске — 11,2 тысячи, в Иркутске — 13,6 тысячи.

По итогам 2022 года по всем крупным городам России аренда жилья оказывается выгоднее ипотеки с учетом роста ставок с 7 до 8% по льготной ипотеке и действующих ставках на вторичном рынке.

При этом стоит отметить, что, по данным ЦИАН, в Новосибирске средние ставки аренды на однокомнатные квартиры за год почти не изменились, на двухкомнатные квартиры снизились на 5,7%. В других городах округа аренда подорожала. В Красноярске ставки выросли — на 3,6% и 9,5%, в Новокузнецке – на 5,3% и 13,9%, в Омске – на 10,4% и 5,9%, в Иркутске – на 10,9% и 6,9%, в Барнауле — на 13,1% и 11,3%, в Томске — на 15,6%  и 15,9%, в Кемерове — на 31,7% и 27,6% (рекорд по стране) соответственно.

— В целом по 2022 году, несмотря на два затяжных периода падения спроса на арендное жилье, активность арендаторов снизилась всего на 14%, — комментирует Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика». — Это относительно небольшой разрыв в сравнении с 2021 годом, учитывая влияние внешних факторов и рекордный спрос на аренду в 2021 году после снижения лимита по льготной ипотеке и смещения активности в пользу съемного жилья.

В 2023 году, по его словам, рынок аренды жилья выглядит более интересным на фоне ухудшения условий кредитования, где, несмотря на небольшое снижение цен в последние месяцы, растет ставка по ипотеке.

— К тому же в условиях нестабильности не каждый готов брать на себя долговые обязательства на несколько лет вперед, все эти факторы говорят в пользу рынка долгосрочной аренды, который финансово выгоднее, чем кредит, с точки зрения ежемесячных затрат, — прогнозирует Попов.

В целом по России в 2022 году на рынке долгосрочной аренды предложение выросло в два раза. В январе 2022 года в крупных городах предлагалось в аренду 42,5 тысячи квартир, в декабре — 81,3 тысячи квартир. Основной рост предложения прошел весной 2022 года — в марте-апреле. В сентябре миграционные потоки вновь привели к росту предложения. Текущее предложение — на уровне начала апреля, когда наблюдался активный рост предложения.

 

Ранее редакция рассказывала о трендах 2022 года на строительном рынке Новосибирской области.